物業的責任邊界，業主對物業管理的常見誤區
業主對物業管理的常見誤區
1、誤把物業公司當成產權單位
2、誤把物業公司當成房地產開發商
3、誤把物業公司當成政府相關職能部門
4、誤把物業公司當成相關的運營商
這些錯誤的觀念，讓許多業主在遇到任何住房相關問題時，都把責任都推到物業公司身上，認為物業是唯一責任方，更有甚者以此為由，拒交物業費。這讓物業公司啞巴吃黃連，有苦說不出。 在此將大家日常遇到的一些事情進行了責任歸類，方便大家有效去反饋解決。 這些與物業無關 1、業主以房屋漏雨，窗戶透氣、透風等質量問題為由，拒交物業費。此理由，在廣大物業小區中是普遍存在的，也成為了不交物業費業主的最大理由。其實，房屋質量問題是房屋建設單位的責任，與物業公司是無任何關系的。 有一種情況，業主認為房屋建設單位與物業公司是一家，在出現房屋質量問題時，拒交物業費。雖然“同是一家”，但也是獨立核算的母子公司，誰的責任還要誰承擔，不能因為"母親"犯了法，而讓“兒子”坐牢，這與理與法都不通。 2、未享受服務，如空房未住，電梯不坐。空房的產權也是業主的，你不到小區住、不乘坐電梯，不能以沒有享受這些權利為由而不履行作為業主應盡的繳納物業費的義務。 3、鄰居出租房屋，感覺不安全。出租房屋是業主的權利，物業無權干涉，但業主以這個理由拒交物業費，實在有些牽強。 4、小區里有人養大型犬，還有養家禽的。有小區個別業主養大型犬和家禽，影響到其他業主。此情況，物業公司只能制止，同時上報有關部門，但無執法權。 5、暖氣不熱。此事真的與物業無關。供暖是供暖企業與業主之間因購買熱商品而形成的買賣關系。如果暖氣不熱，按照供熱條例，業主應找供暖企業解決，也許會有房屋建設單位的責任，但與物業一點關系都沒有。 6、鄰居私改煙道返味。屬于鄰居關系問題，業主應通過社區調解或法律維權。物業公司發現后要制止，但無執法權。 7、前樓樓層擋光。業主可通過《物權法》維權，找規劃部門和行政執法部門解決。 8、商鋪燈光或噪音、排氣污染。業主可通過《物權法》維權，并找政府相關部門解決。 9、私自拆改房屋結構，出現問題時房屋建設單位不予維修。這與物業也無關。 10、有業主因為孩子被鄰居的小狗嚇到，要求物業公司減免物業費。業主應通過公安部門解決此事。 11、無理拒交。有業主因房屋質量問題連電梯費也拒交;有的因家中失火，物業未及時發現而拒交……但更多的時候，一些五花八門的理由與物業無關。 業主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網絡、有線電視等方面的問題，這些其實是由社會公共事業企業或運營商負責解決，并不是物業公司的事。 《物業管理條例》明確規定，“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取費用”。 由于目前城市供水、供電等企業在收費時，仍看總表計費，并由物業公司按分戶表代收代交，一些業主就認為是物業公司收水電費，實際上是物業公司替業主交費，替供水、供電、供暖等企業收費。 目前，供水、供電企業除無償占用物業企業的人力資源外，還由物業企業和業主承擔總表與分戶表之間的巨額差價，加重了物業企業和業主的經濟負擔。 現在房屋的所有權是業主，所有權內的事（不包括共有部位和共用設施）都該業主自己管。當然這些事也可以委托物業公司，但要清楚這些不屬于物業公司的管理服務范圍，而屬于有償服務范圍。 根據《物業管理條例》規定，物業管理是業主和物業服務企業按物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。并不包括業主家中部分。 希望大家能夠明白其中緣由，避免后續再有相關誤會產生。
下列問題找物業 1、園區、樓道衛生打掃不徹底。園區、樓道衛生是物業的服務范圍，物業應加強管理。 ? 2、小區綠化不及時，綠地內雜草清理不及時。物業應根據季節及時綠化，并對園區公共綠地的花草樹木進行精心維護。 ? 3、小區雨天路面積水清掃不及時，雪天積雪未及時清掃。小區內公共衛生，物業應及時清理。 ? 4、小區路燈、樓道燈損壞未及時維修，屬于物業公司責任。 ? 說了這么多，到底是物業公司要做的事情呢？《物業管理條例》規定，物業管理是業主和物業服務企業按物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。 也就是說，物業服務企業是根據物業服務合同中約定的服務項目和服務標準，為業主提供質價相符的服務。 此外，大家也應該清楚。要求物業公司承擔物業服務合同外的工作，都屬于變相侵占物業企業和廣大業主的權益。 一方面，物業費不能全部用于物業服務合同范圍內的物業服務支出，對業主合法權益也是一種侵害；另一方面，增加物業服務企業成本，也影響物業企業的經營管理和服務。 因此也希望大家在遇到個別業主要求物業承擔服務合同之外的事情時，一定要制止他們，因為他們在變相侵占大家的權利。 根據實際情況定責任 1、家中被盜。首先應該明確業主所交物業費中所含治安管理服務為公共區域的治安防范服務，而非業主家中的安全保障服務。如果該小區公共區域治安隱患多，安防員不履行職責，而且又能證明這些因素與業主家中被盜有必然的因果關系，物業公司要承擔賠償責任。如果物業公司采取了多種防范措施，公共區域沒有治安隱患，安防員盡職盡責，業主也找不到物業公司的不當之處，則物業公司不應承擔賠償責任。 2、車輛被劃傷。這得看物業服務合同中如何約定。如果停在車位內，合同約定物業只提供衛生打掃、用電照明等服務，車輛劃傷物業不負責任;如果合同中約定物業有保管義務，物業公司要按比率賠償。 3、各種公用設施設備的維修（如屋面漏雨、二次供水設施、電梯設施、供電設備等）。正常情況下，小型維修應由物業直接進行;如果設施設備老化后，要進行更新改造或更換，屬中、大型維修，就要動用房屋專項維修資金（業主在買房時繳納的，由住建部門統一設置賬戶保管）進行維修。在此情況下，物業公司無須承擔維修責任。 1、查處業主家里被盜、處理違章搭建、違規改裝修住房、業主占用綠地和道路等等，這些事是政府主管部門、街道社區、轄區公安部門的事，并不是物業公司的事。 根據我國《物業管理條例》第三十六條規定，物業管理企業應當按照物業服務合同約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 其實簡單理解就是：社區監控，保安巡邏，訪客登記等等屬于物業服務合同內容，只要這些物業都正常執行，并配合相關部門，物業是沒有責任的。 因此大家在遇到上述事情時，可以及時將問題反饋給物業服務中心，尋求幫助，而不是一味去責怪物業、為難物業。 2、保修期內以及保修期內沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛生間和廚房防水等房屋質量問題，這些是開發商的責任，與物業公司沒有關系。 目前新建小區的物業公司大部分隸屬開發商，不少業主把應由開發商負責的問題都記到物業公司的賬上，認為物業管理服務不到位。換句話說，不管是開發商所屬的物業公司還是其他物業公司，都不承擔應由開發商承擔的責任。 根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條，房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。 住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。 保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。 因此希望業主在遇到相關問題時，可以尋求物業幫忙協調解決，但心中一定要清楚，這些并不是物業權責之內的事情。 物業管理是無數瑣碎工作的系統組合，它沒有驚天動地的豐功偉業，但就是這樣一個平凡的工作在創造著不平凡的業績，創建和諧社會離不開它、生產生活離不開它、安居樂業離不開它、文明衛生城離不開它…… 而當前現實中，物業管理遭受了太多的不該有的誤解和非議。