住宅專項(xiàng)維修資金12個(gè)問答
問1：什么部位可以使用維修資金進(jìn)行維修？ 答 維修資金專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。 房屋共用部位主要包括房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妫ê柵_(tái)外墻面）、單元門、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等； 房屋共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、安保設(shè)施、避雷設(shè)施、排水設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、露天廣場(chǎng)、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、自行車棚、公益性文體器械與場(chǎng)所及其使用的房屋、共用設(shè)施設(shè)備用房等。
問2：建設(shè)工程的保修期是如何規(guī)定的？ 答 在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： ①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限; ②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年; ③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期; ④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。 建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。違反規(guī)定，施工單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，責(zé)令改正，處10萬元以上20萬元以下的罰款，并對(duì)在保修期內(nèi)因質(zhì)量缺陷造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
問3：住宅小區(qū)有哪些問題不能使用維修資金維修？ 答 ①依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；
②依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
③應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；
④根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。合同未約定的，應(yīng)當(dāng)由維修資金承擔(dān)。
問4：居民個(gè)人能直接申請(qǐng)使用維修資金嗎？ 答 不能。居民發(fā)現(xiàn)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問題需要維修，應(yīng)當(dāng)馬上向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房屋管理單位或業(yè)主委員會(huì)（社區(qū)居委會(huì)代行）報(bào)告。經(jīng)上述單位判斷屬于維修資金列支范圍的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋管理單位按照法定程序申請(qǐng)使用維修資金進(jìn)行維修。
問5：物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房屋管理單位不積極申請(qǐng)維修資金進(jìn)行維修怎么辦？ 答 居民可以向住宅所在地街道辦事處反映，由街道辦事處督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋管理單位盡快申請(qǐng)?zhí)崛【S修資金進(jìn)行維修。 對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者房屋管理單位拒不申請(qǐng)?zhí)崛【S修資金進(jìn)行維修的，街道辦事處可以確定應(yīng)急維修單位申請(qǐng)維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修，或由街道辦事處指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議委托其他維修單位申請(qǐng)維修資金進(jìn)行維修。
問6：沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋管理單位怎么辦？ 答 居民可以直接向街道辦事處反映，對(duì)屬于應(yīng)急維修范圍的，由街道辦事處確定應(yīng)急維修單位申請(qǐng)維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修；對(duì)不屬于應(yīng)急維修范圍的，由街道辦事處指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議委托維修單位申請(qǐng)維修資金進(jìn)行維修。
問7：應(yīng)急維修和非應(yīng)急維修使用維修資金有什么區(qū)別？ 答 根據(jù)規(guī)定，非應(yīng)急維修使用維修資金需要征求維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決（俗稱雙三分之二），并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（俗稱雙過半）。 應(yīng)急維修使用維修資金不需要征求業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)（社區(qū)居委會(huì)代行）、相關(guān)業(yè)主同意，街道辦事處、區(qū)住建局及相關(guān)專業(yè)部門現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后即可提取使用。這里的專業(yè)部門主要包括：涉及消防的應(yīng)急局或消防救援機(jī)構(gòu)，涉及電梯的電梯檢測(cè)機(jī)構(gòu)。
問8：應(yīng)急維修項(xiàng)目包括哪些內(nèi)容？ 答 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，發(fā)生下列情形之一，應(yīng)當(dāng)作為應(yīng)急維修項(xiàng)目，立即進(jìn)行維修： ①屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的； ②樓體外檐、外墻立面（含陽臺(tái)）脫落或發(fā)生空鼓、開裂有脫落風(fēng)險(xiǎn)的； ③共用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的； ④公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重或有倒塌危險(xiǎn)，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的； ⑤電梯突發(fā)故障影響正常使用和人身、財(cái)產(chǎn)安全，未在物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)，且經(jīng)市物業(yè)行政主管部門確定的電梯檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱電梯檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)）無償確認(rèn)的； ⑥消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或部分設(shè)備、部件損壞，無法正常使用的； ⑦其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情形。
問9：非應(yīng)急維修項(xiàng)目使用維修資金應(yīng)由誰負(fù)責(zé)征求業(yè)主意見？ 答 非應(yīng)急維修項(xiàng)目應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)代行業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，征求維修資金列支范圍業(yè)主意見，討論決定維修資金使用問題。 由業(yè)主委員會(huì)自行組織或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)征求業(yè)主意見的，征求意見表應(yīng)加蓋業(yè)主委員會(huì)印章，業(yè)主委員會(huì)對(duì)征求意見結(jié)果嚴(yán)格核實(shí)，承擔(dān)責(zé)任。街道辦事處視情況抽查或核查征求意見情況，加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和維修資金使用監(jiān)督管理，社區(qū)根據(jù)街道辦事處要求配合相關(guān)工作。 由社區(qū)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)自行組織或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)征求業(yè)主意見的，征求意見表應(yīng)加蓋社區(qū)印章，社區(qū)對(duì)征求意見結(jié)果嚴(yán)格核實(shí)，承擔(dān)責(zé)任。街道辦事處視情況抽查或核查征求意見情況，加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和維修資金使用監(jiān)督管理。
問10：如何理解維修資金列支范圍？ 答 維修資金使用應(yīng)當(dāng)遵循“受益人和負(fù)擔(dān)人相一致”的原則。 對(duì)屋面防水、外墻脫落等單棟建筑維修工程，維修資金列支范圍為單棟建筑業(yè)主，只需征求該棟建筑業(yè)主意見，無需征求小區(qū)其他業(yè)主意見，維修費(fèi)用由該棟建筑業(yè)主按照各自房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?/span> 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同使用的監(jiān)控設(shè)施、消防設(shè)施等維修工程，維修資金列支范圍為本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主，需要征求本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主意見，維修費(fèi)用由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按照各自房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?/span> 同一住宅小區(qū)（物業(yè)管理區(qū)域）內(nèi)分割成多個(gè)自然街區(qū)，對(duì)每個(gè)自然街區(qū)內(nèi)獨(dú)立使用的道路、綠地、欄桿等維修工程，不涉及該自然街區(qū)以外的其他業(yè)主，需要征求本自然街區(qū)內(nèi)全體業(yè)主意見，維修費(fèi)用由本自然街區(qū)內(nèi)全體業(yè)主按照各自房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?/span> 年度維修計(jì)劃中涉及多項(xiàng)維修工程，應(yīng)根據(jù)實(shí)際區(qū)分每個(gè)維修工程的列支范圍，并分別征求列支范圍內(nèi)業(yè)主的意見，每個(gè)維修工程的費(fèi)用由相關(guān)列支范圍內(nèi)業(yè)主按照各自房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?/span>
問11：針對(duì)維修資金使用召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，需要征求沒有交納維修資金的業(yè)主意見嗎？ 答 根據(jù)規(guī)定，使用維修資金應(yīng)當(dāng)征求維修資金列支范圍內(nèi)業(yè)主意見。因此只要是列支范圍內(nèi)的業(yè)主，無論是否交納維修資金都應(yīng)當(dāng)征求意見，并建議在征求意見同時(shí)宣傳維修資金政策，引導(dǎo)業(yè)主及時(shí)補(bǔ)交維修資金。
問12：沒有交納維修資金的房屋如何分?jǐn)偩S修費(fèi)用？ 答 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，需要征求維修資金列支范圍內(nèi)的相關(guān)業(yè)主意見，并由列支范圍內(nèi)的相關(guān)業(yè)主按照各自房屋建筑面積的比例分?jǐn)偂?/span> 已交納維修資金的，從維修資金中列支；未交納維修資金的，應(yīng)由業(yè)主直接分?jǐn)偩S修費(fèi)用。 對(duì)業(yè)主拒不分?jǐn)偩S修費(fèi)用的，非應(yīng)急維修項(xiàng)目的維修資金使用單位可以通過法律程序追繳維修費(fèi)用；應(yīng)急維修項(xiàng)目可由街道辦事處指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)及其他有關(guān)單位根據(jù)業(yè)主大會(huì)的委托或法律法規(guī)的規(guī)定通過法律途徑進(jìn)行追繳。
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