物業責任判斷“三步法”
墻皮脫落刮壞了業主的車物業有責任嗎？
業主在小區散步摔倒物業有責任嗎？
大風把空調箱吹落砸壞了業主財物物業有責任嗎？
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物業企業在對小區進行日常服務過程中會碰到形形色色的突發狀況，這些突發狀況有的屬于物業責任范圍，物業應當主動擔責配合解決問題；有的突發狀況則不屬于物業責任范圍，物業沒必要無條件“背鍋”。
面對復雜多樣的突發狀況，物業如何判斷是否需要承擔責任呢？今天物業管理圈與大家聊一聊物業責任判斷那些事。
別看突發狀況從表現形式上看是復雜多樣的，但其責任判斷是有一套內在的邏輯可尋的。今天我們跟大家介紹一種簡單實用的物業責任判斷“三步法”，希望幫助物業企業在發生突發狀況后對自身責任的有無和大小形成一個基本的判斷，不至于手忙腳亂。
第一步：看區域——突發狀況是否發生在物業管理區域內
《物業管理條例》第46條規定，物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
依據《物業管理條例》的規定，物業僅需對物業管理區域內的突發狀況負責，當發生某一突發狀況后，物業企業首先需要判斷該突發狀況是否發生在“物業管理區域”，如果該狀況并非發生在物業管理區域，則物業無需承擔責任。如果該狀況確實發生在物業管理區域，那么物業應當及時配合采取應急救助措施，并及時向有關行政管理部門報告。
第二步：看時間——突發狀況是否發生在物業免責或減責時間段
看突發狀況是否發生在物業管理區域是判斷物業應否承擔責任的最簡單直接的方法，但是僅憑這一點是不夠的，因為物業不是“千手觀音”，如果將發生在物業管理區域內的所有突發狀況都歸結為物業責任，顯然對于物業是不公平的。因此，我們還需結合突發狀況發生的時間來判斷物業責任的有無與大小。
舉個例子，就房屋質量而言法律規定了“質保期”，在質保期內如果因房屋質量問題引起突發狀況，顯然開發商應當對此承擔主要責任。就其他突發狀況而言，一般在突發狀況發生后的合理時間內，物業是可以免責或減責的。
以業主在小區散步摔倒為例，如果是雪后地滑，物業未及時清理積雪做好防滑工作導致業主摔倒，則物業需要承擔相應責任。若業主摔倒發生在下雪過程中，或發生在夜間，物業尚來不及清理積雪，則物業甚至可以免責。
第三步：看合同——物業服務合同是否就物業義務做出特別約定
《物業管理條例》第35條，物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
一般情況下，物業的責任大小與物業的服務標準、物業服務費的收費水平是成正比的。采取五星級服務的小區，業主和物業在簽訂物業服務合同時一般會對特殊情況做出約定，約定的目的旨在加重物業義務，保障業主權益。因此一些特殊狀況按照常理本不屬于物業責任，但如果物業在與業主簽訂的物業服務合同中做出了特殊約定，則物業有可能需要承擔相應責任。
特別提醒，現在很多小區成立業主委員會之后會采取招投標方式選聘物業企業，在招投標過程中業主通常會對物業服務合同做出特殊約定，建議企業一定要請公司法務或外聘法律顧問就相關合同條款做仔細研究，切不可單純為了中標在物業服務合同上做出太大讓步，那樣會增加日后物業管理諸多隱患與風險。