物業設施設備綠色運行維護實踐
習近平主席在第七十五屆聯合國大會一般性辯論上指出，中國將提高國家自主貢獻力度，采取更加有力的政策和措施，二氧化碳排放力爭于2030年前達到峰值，努力爭取2060年前實現碳中和。隨后，這一“3060目標”被納入“十四五”規劃建議。實現碳達峰、碳中和是一場廣泛而深刻的經濟社會系統性變革，在這場變革中，建筑領域要提升節能標準，物業設施設備的綠色運行維護就顯得尤為重要。
2016年12月15日，住建行業標準《綠色建筑運行維護技術規范》的發布針對性地解決綠色技術在建筑設施設備運行維護階段的貫徹落實問題，支撐綠色建筑向高端形態發展。
2020年10月26日，中國物業管理協會團體標準《設施設備綠色運行管理服務規范》發布實施，規定了物業服務企業提供設施設備綠色運行管理服務的技術和管理方面的認證要求，并規定了設施設備綠色運行管理服務質量的認證指標和測評方法，指引物業服務企業設施設備綠色運行管理，為企業、用戶和社會帶來可觀、持續的綠色經濟收益，促進設施設備綠色運維的可持續發展。
(一)管理要求
1.建筑設備系統的設計、施工、調試、驗收、綜合效能調適、交付資料等技術文件齊全、真實。
2.建筑設備運行管理記錄應齊全，主要包括：設備運行記錄、巡回檢查記錄、運行狀態調整記錄、故障與排除記錄、事故分析及其處理記錄、設備系統缺陷記錄、運行值班記錄、維護保養記錄、能耗統計分析等。
3.能源系統應按分類、分區、分項計量數據進行管理。《國家機關辦公建筑和大型公共建筑能耗監測系統樓宇分項計量設計安裝技術導則》規定應在以下回路設置分項計量表：變壓器低壓側出線回路、單獨計量的外供電回路、特殊區供電回路、制冷機組及鍋爐主供電回路、單獨供電的冷熱源系統附泵回路、集中供電的分體空調回路、照明插座主回路、電梯回路。
4.建筑設備系統運行過程中，宜采用無成本/低成本運行措施。
(二)設備系統要求
1.暖通空調系統
(1)室內運行設定溫度，冬季不得高于設計值2℃，夏季不得低于設計值2℃。
(2)采用集中空調且人員密集的區域，運行過程中的新風量應根據實際室內人員需求進行調節，并符合《民用建筑供暖通風與空氣調節設計規范》(GB50736)的有關規定。
(3)制冷(制熱)設備機組運行宜采用群控方式，并應根據系統負荷的變化合理調配機組運行臺數。常用的冷水機組臺數控制方法是：每新增加一組設備時，判斷冷量條件為計算冷量超出機組總標準冷量的15%，例如現在已經開啟一組，而冷量要求超出單臺機組冷量的15%，再延時20-30分鐘后判斷負荷繼續增大時，即開啟新一組設備。關閉一組設備的判斷冷量條件是計算冷量低于機組總標準冷量的60%，如現在已經開啟兩組設備，且冷量在逐步下降，在冷量要求低于單臺機組冷量的60%以下，且延時20-30分鐘后判斷冷量條件無變化，即可關閉其中一臺機組及其附屬設備。
(4)制冷機組的出水溫度宜根據室外氣象參數和除濕負荷的變化進行設定。以冷水機組為例，在低負荷時，冷凍水溫度的設定值可在設計值7℃的基礎上提高2-4℃，一般每提高出水溫度1℃，能耗約可降低相當于滿負荷能耗的1.75%。
(5)技術經濟合理時，空調系統在過渡季節宜根據室外氣象參數實現全新風或者可調新風比運行，宜根據新風和回風的焓值控制新風量和工況轉換。
(6)采用變頻運行的水系統和風系統，變頻的頻率不宜低于30Hz。
(7)冷卻塔出水溫度設定值宜根據室外空氣濕球溫度確定;冷卻塔風機運行數量及轉速宜根據冷卻塔出水溫度調節。冷卻塔出水溫度越低，冷水機組冷卻能力就越大，但太低了會大幅度降低制冷機組的冷凝壓力，使機組出現故障，所以冷卻塔出水溫度應在制冷機組的低溫保護之上。
(8)冷水機組冷凝器污垢熱阻宜根據冷凝溫度和冷卻水出口溫度差的變化進行監控。滿負荷情況下，冷凝溫度與冷卻水出口溫度差不宜大于2℃，否則應采取相應的物理或者化學清洗方法進行清洗，以保證冷水機組的制冷效率。
(9)建筑物使用時宜根據氣候條件和建筑負荷特性充分利用夜間預冷方法。
設備系統綠色優化運行方案
(一)暖通空調系統運行方案
1.動態調整空調系統的運行
空調系統一般按照計算的最大設計負荷來確定冷熱水溫度、風量、送風溫度、新風比，而實際運行中，隨天氣狀況、室內使用情況的不同，空調系統往往都處于部分負荷下運行，造成很大的浪費。因此，應動態調整空調系統運行，根據室外天氣條件的變化、建筑物的功能特性、室內人員的數量、設備的運行狀態，調整新風比、冷凍水溫度、冷卻水溫度、熱水溫度及空調系統的啟停時間等。
多臺冷熱源機組并聯運行時，應根據負荷變化實行合理的群控策略。在不同運行時段，根據負荷調整機組運行臺數，使機組負荷達到50%以上，避免“大馬拉小車”的情況;不同負荷情況下，容量大小不同的機組合理搭配運行;當風冷熱泵與其他冷熱源機組(地源熱泵、冷水機組等)同時使用時，除了考慮機組容量、臺數外，還應該根據室外狀況，確定是否開啟風冷熱泵機組。夏季風冷熱泵的制冷量隨室外空氣溫度的升高而降低;冬季風冷熱泵的制熱量隨室外空氣溫度的下降而下降。
2.部分負荷下優化輸配系統
由于建筑在絕大部分時間處于部分負荷的狀態，對輸配系統可采取適當的運行措施。對冷凍水泵、冷卻水泵、風機等分別加裝變頻器，實現變水量/變風量運行，節省輸送能耗。水泵/風機變頻后，宜通過對空調系統或設備能耗數據監測了解水泵、風機等設備與空調主機的匹配度，尤其是機組在變頻情況下與水泵的匹配度，并根據分析結果調整水泵/風機運行策略。實際運行時，應掌握設計條件下冷機與水泵的對應情況，避免因開啟過多的水泵造成空調水系統在大流量、小溫差狀態下運行。當冷熱源機組負載率或開啟數量發生變化時，應及時調整水泵開啟數量，避免不必要的能量損失。
3.合理開啟新風機組
對于新風系統，以往的研究關注點常常在于如何降低新風能耗，而通過對多個實際項目的調研，許多公共建筑(尤其是辦公建筑)在實際運行時并未開啟新風系統，或僅偶爾開機運行。其中，部分玻璃幕墻建筑也無法開啟或開啟面積較小，導致室內新風量嚴重不足，人員較多或長時間停留時會導致室內人員出現胸悶、頭痛等情況。因此，對于新風機組運行，應以保障室內空氣品質為前提，采取合理的策略。
物業管理人員應制定合理的新風運行策略，按要求開啟新風機組，并根據季節、氣候變化對新風閥開度進行調節。在過渡季節，自然通風無法滿足室內新風需求的情況下，應獨立運行新風系統來改善室內熱濕環境，保證各房間的新風量。
對于會議室、報告廳等部分時間段人員較集中的房間可根據室內CO2濃度控制新風量，即以室內CO2濃度為參考標準來控制室內的新風量。可在建筑物的典型位置(通風最不利點)設置CO2濃度監測點，根據監測結果決定新風機的運行策略。若建筑有樓宇自控系統，還可將室內CO2濃度的監測與樓宇自控系統聯動，組成CO2濃度監測裝置，根據室內環境狀態的變化自動調節新風量。這樣可以避免管理人員靠主觀經驗，或者完全被動、消極地控制新風量的引入，造成室內空氣品質不良等問題。
4.合理調節空調末端
合理設定室內溫度對于節能具有顯著效果。研究表明，夏季空調房間空氣溫度每調高1℃，可降低7%-10%的用電負荷。根據《關于嚴格執行公共建筑空調溫度控制標準的通知》(國辦發〔2007〕42號)，夏季室內空調溫度設置不得低于26℃，冬季室內空調溫度設置不得高于20℃。合理的溫度設定不僅有利于節能，也有利于人體健康。人體的正常溫度需要一個相對穩定的氣溫環境，室內外的溫差太大容易造成身體溫度的不平衡。夏天空調的溫度一般設定在比室外溫度低3-5℃為宜。空調過冷或過熱均易導致傷風感冒、關節炎復發等疾病。
可采取以下運行策略控制末端溫度：
(1)對公共區域的空調末端溫度調節加強管控;對樓內中央空調風機盤管電源進行控制，辦公樓人員下班，停風機盤管電源，中央空調開啟時風機盤管送電。
(2)手動設定各溫控器的溫度設置范圍，保證溫度調節在合理范圍內。
(3)在明顯位置張貼溫度控制要求，提醒和引導用戶遵守溫度調節要求;對辦公樓內部加大節能降耗宣傳，辦公樓在正常供應空調時，嚴禁大樓外窗開啟，減少大樓能耗浪費，若辦公室人員離開超過30分鐘時，應關閉空調。
5.增設空氣凈化模塊
為了提升室內空氣品質，可根據建筑類型和空調系統，增設空氣凈化模塊，去除空氣中的顆粒物、微生物和揮發性有機物等污染物。
對于全空氣系統，空調機組可采用“靜電+靜電”和“靜電+袋式(板式)中效過濾器”等凈化設備形式;對于風機盤管+新風系統，可采用新風凈化機或在室內風機盤管回風口安裝凈化設備;對于非集中空調系統，可采用家用空氣凈化器，達到凈化目的。
(二)高低壓變配電運行方案
1.合理分配負載，單臺變壓器負載率不得低于50%。
2.蓄能裝置運行時間及運行策略宜利用峰谷電價差進行合理調整。
3.配電系統各相負載應均衡調整，三相負載不平衡度不應大于15%。
4.容量大、負荷平穩且長期連續運行的用電設備，宜采取無功功率就地補償措施，電力系統低壓側功率因數不宜低于0.95，高壓側應遵循當地供電局的要求。
5.采用電力變流設備時應進行諧波測量，超出限值應采用電容器串聯適當參數的電抗器或采用有源電力濾波器進行治理。
6.宜采用減少照明燈具數量、更換燈具類型、安裝照明控制裝置的方法調整室內照度和照明時間。室內照度應符合相關國家標準的規定。
7.供暖、通風、空調、照明、電氣、給水、電梯等設備的自動監控系統應工作正常，且運行記錄完整。
8.應對設施設備運行情況，以及能耗、水耗情況進行監測與管理，宜采用具備數據處理和分析功能的樓宇自控系統和建筑能源管理系統。
9.建筑能源管理系統的監測儀表、傳感器應定期檢驗校準。
(三)給排水運行方案
1.全面用水計量
物業服務企業需根據用水計量和記錄，定期比對核查總水表、分水表的流量，如果總水表與分水表流量之和差異較大，要及時查找泄漏點，分析漏水原因，采取修復措施，堵塞跑冒滴漏。
2.定期壓力檢測
在實際使用中，超壓出流會導致隱性的水量浪費，而水壓太小會導致出水流量小，影響正常使用。因此，物業服務企業宜定期對各層用水點用水壓力進行測試，若供水壓力小于用水器具要求的最低工作壓力，應增設增壓泵，若供水壓力大于0.20MPa，應設置減壓泵。
3.節水灌溉系統環保運行
綠色建筑可采用節水灌溉系統，運用噴灌、微噴灌、滴灌等節水灌溉方式進行綠化灌溉。物業服務企業在節水灌溉時，需要注意以下幾點：
(1)中水中的微生物在空氣中易傳播，因此，噴灌時不能使用中水;
(2)微噴灌的灌水器孔徑很小，容易堵塞，因此，微灌用水一般都應進行凈化處理，特殊情況還應該進行化學處理;
(3)人員活動頻繁的綠地適合采用微噴灌，且噴灌時應避免噴灑到綠地周邊道路上。
4.雨水和河道水利用水質要求
部分建筑采用雨水或就近的河道水進行綠化澆灌、景觀補水、道路沖洗等。當采用雨水或河道水作為水源時，應采取相應的水處理措施，并定期對回用水的水質進行檢測，保障水質安全。用于綠化、道路沖洗時，水質應達到《城市污水再生利用城市雜用水水質》(GB/T18920)的要求;用于水景時，水質應達到《城市污水再生利用景觀環境用水水質》(GB/T18921)的要求。
(四)電梯節能運行方案
1.提高單個電梯工作效率
及時更換老舊故障部件，提高單個電梯工作效率、延長電梯使用壽命，對故障頻發的電梯，要制定特殊的維護方案，增加維護次數，減少臨時故障時間。另外，對電梯照明、通風系統做到智能控制，在長時間無人情況下能自行關閉照明、通風，減少電力損耗。
2.采用新技術電梯
中國特檢協會《電梯能效評價指標與檢測方法研究》課題組對全國10個城市不同型號電梯的測試數據表明，完成相等的運送量，不同電梯的耗電水平相差可達8倍，而采用VVVF變頻器的電梯具有明顯優勢。
3.錯時關停部分電梯
在工作日下班期間及節假日等人員少的時間，電梯利用率明顯降低，這時應關閉部分電梯，只保留必要數量的電梯運轉，減少電梯不必要的損耗。實施中可以先在每棟樓關停一部電梯，根據實際運行情況再做相應調整。比如一部6KW的電梯，按25%的利用率來算，一天可節省電量為：6X25%X12=18度，一個月(30天)就是18X30=480度電，這還不包括照明、通風、控制系統的損耗，長期堅持對節省電力的效果是非常明顯的。
4.采用單雙層電梯分離
有并排兩部以上電梯的樓房，可以采取單雙層分別運行的方式使用，一部電梯只到達單層，一部電梯只到達雙層，這樣可以有效分解電梯運行負荷，減少電梯機械磨損次數，電梯能耗也將明顯降低。
(五)可再生能源系統運行方案
太陽能熱水系統在運營過程中，應注意防曬、防凍、清潔等問題，以避免因損壞或效率下降等導致太陽能熱水系統被棄用。具體可采用以下策略：
1.產品交付時，供應商應對系統進行調試，保證產品可正常使用，并對業主或物業服務企業進行指導。
2.平時應經常檢查太陽能集熱系統的溫度變化，超過規定值時，應采取相應措施，如及時補充冷水、釋放過熱蒸汽。若長時間沒有熱水需求，物業服務企業應打開循環泵使集熱器中的液體強制循環，或定期釋放熱水，避免集熱器長時間空曬。
3.對于直接集熱系統，當冬季氣溫低于0℃時，應排空循環系統的水;對于間接集熱系統，在冬季前應及時補充防凍液，在極端氣溫較低的情況下，可采用強制循環防凍。
實現碳達峰、碳中和，是黨中央作出的重大戰略決策，是著力解決資源環境約束突出問題、實現中華民族永續發展的必然選擇。物業服務企業要通過學習綠色運維管理，提高設施設備綠色運行維護的技術能力，完善和增強市場競爭力，在“十四五”這個碳達峰的關鍵期、窗口期，奉獻自己的一份力量。