物業(yè)項目經(jīng)理應具備10大工作能力！
1、良好的法律、法規(guī)和依法履約的意識
物業(yè)項目經(jīng)理作為項目管理第一負責人，必須全面掌握國家頒布并實施的法律、法規(guī)以及地方政府的一些實施細則，如《民法典》、《物業(yè)管理條列》、《住宅室內(nèi)裝飾、裝修管理辦法》、《物業(yè)收費管理辦法》、《貫徹落實全國物業(yè)管理條件的實施意見》等一系列指令性文件。只有熟練掌握了這些法律、法規(guī)，才能使物業(yè)管理工作有法有據(jù)、有條不紊地展開；同時，物業(yè)項目經(jīng)理也必須掌握物業(yè)管理公司與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務合同》、與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》或與業(yè)委會簽訂的《物業(yè)服務合同》，明確掌握合同內(nèi)所規(guī)定的權(quán)利和義務，以及收費標準、期限、時間等一系列條款，這樣才便于今后開展各項物業(yè)實務操作。做到有法可依。
2、良好的溝通和服務能力
住宅物業(yè)管理面對社會方方面面的監(jiān)督檢查，如社區(qū)街道、派出所、房管局，以及城管、交警、消防、環(huán)保、綠化等部門。所有這些公共關系都需要物業(yè)項目經(jīng)理必須具備一定的親和力，以溝通協(xié)調(diào)各方面關系的能力。即便是一方面關系的僵化，都會產(chǎn)生各種各樣的后果，給物業(yè)管理處的正常運作帶來麻煩，而物業(yè)項目經(jīng)理與廣大業(yè)主和員工的及時溝通，則更有利于化解各種矛盾、解決各類問題、樹立管理處主任的威信，便于物業(yè)管理各項工作的順利開展。客戶服務周全。服務是永恒的主題，物業(yè)主任應樹立“永遠想在業(yè)主前面”的思想，認真觀察、了解業(yè)主（客戶）的實際和潛在需求，延伸和拓展服務項目，確保服務內(nèi)容的多樣性，提升業(yè)主（客戶）的生活品質(zhì)和滿意度。
3、優(yōu)秀的品德、良好的敬業(yè)精神
“滿足廣大業(yè)主服務需求”應視作一個管理處主任的最高目標。就目前現(xiàn)狀來說，物業(yè)項目經(jīng)理應該是一個苦差事，不僅要具備良好的素質(zhì)，而且還必須要有敬業(yè)奉獻精神，要有吃苦在前、享受在后、“先天下之憂而憂”的精神。要使物業(yè)日常管理能夠正常運作，還需要考慮和預見本管理處所轄范圍內(nèi)的人和事，防患于未燃，這就需要一個物業(yè)項目經(jīng)理全身心投入，例如手機必須保證24小時開機；遇到突發(fā)的緊急事件而下屬不能處理時，物業(yè)項目經(jīng)理不管風吹雨打，必須趕到現(xiàn)場親自處理。要有模范者的姿態(tài)領導。物業(yè)經(jīng)理必須身先士卒，模范遵守和執(zhí)行公司各項規(guī)章、標準和程序，忠于企業(yè)，勇于承擔責任，不推諉、不退縮，充分發(fā)揮好“頭狼”的作用。
4、良好的組織協(xié)調(diào)能力和管理能力
一個物業(yè)管理處必是由一個團隊組成，其人員包括客服管家、保安人員、維修人員、保潔人員。一個物業(yè)管理處少則十幾個人，多則上百個人，要把這些來自五湖四海的性格、喜好、文化層次均不同的員工，揉合成一個理念一致、步伐一致、全心全意為廣大業(yè)主服務的團隊，需要項目經(jīng)理付出極大的心血來精心澆鑄。如果沒有一定的組織協(xié)調(diào)能力，那么結(jié)果是可想而知的。全面管理，不求精通，但求全面。物業(yè)管理行業(yè)，外部關聯(lián)部門多，服務對象差異性大，服務內(nèi)容涉及門類雜，專業(yè)性和科技含量廣，內(nèi)部管理上員工層次多，行業(yè)整體職業(yè)素質(zhì)有待提高，對項目經(jīng)理的專業(yè)知識、管理技能和經(jīng)驗要求比較高。
5、利用物業(yè)管理平臺的經(jīng)營意識
現(xiàn)在的物業(yè)的管理來說，普遍處于微利、保本或虧損狀態(tài)（在5年以上的住宅物業(yè)小區(qū)管理中表現(xiàn)得尤為突出）。同時，物業(yè)收費標準及收費率普遍不高，廣大業(yè)主還普遍存在著“房子是我買的，物業(yè)不是我選的，交不交費與我無關”的觀點，甚至對服務要求無限多，一旦發(fā)現(xiàn)某些物業(yè)服務瑕疵或者是房地產(chǎn)開發(fā)商遺留的質(zhì)量問題，均認定為物業(yè)服務不到位，從而拒付物業(yè)費。因此，作為一個物業(yè)項目經(jīng)理，如果沒有良好的經(jīng)營頭腦，那么這個管理處的盈利水平將是大打折扣的，因運行不當而導致的虧損是難以挽回的。管理處主任必須要用好、用足政策給予管理處的經(jīng)營平臺，來彌補物業(yè)管理處收費標準低、收費率普遍不高的欠缺。
6、必備的本、費、稅、利觀念
作為市場中自負盈虧的物業(yè)管理公司，除了要取得良好的社會效益外，盈利是企業(yè)所追求的主要目標之一，而一個項目管理處經(jīng)常運營的用工成本、服裝費、保安用具、保潔工具、辦公經(jīng)費以及水、電費、稅金等一系列開支也是必不可少的，如何有效用足、用好成本，真正做到“少花錢、多辦事、辦好事”是有很大學問的，這就要求項目經(jīng)理具備一定的財務知識，合理、有效地運用各種手段，控制好本、費、稅、利，才能使物業(yè)管理處有一定的回報，才有條件改善員工的福利水平，這樣才能留住人，使管理處工作高效運行。
7、對現(xiàn)有物業(yè)基本面的了解程度
對于物業(yè)基本面的了解，是作為一個優(yōu)秀項目經(jīng)理的基本要求，為此就要求項目管理處必須參與到該物業(yè)的前期介入工作中。介入工作認真細致與否，在今后的正常管理中會有很明顯的反映，尤其項目經(jīng)理對開發(fā)商設計理念的了解更為今后的外立面裝修尺度有很好的把握。第一，對物業(yè)結(jié)構(gòu)的了解，便于直接參與制定裝修管理制度以及裝修管理難點的排解；第二，對運行環(huán)境的了解，對內(nèi)部環(huán)境的熟悉，便于合理安排員工，節(jié)約成本開支；第三，對綠化的了解程度，便于參與綠化管理及決策；第四，對于設備、設施的了解，便于制定一年一度的維修計劃，研究如何節(jié)約維修資金、科學合理安排維保時間，使有限的設備、設施最大限度地有效利用；第五，對于管網(wǎng)走向的了解，便于開展各種應急搶修工作，避免因管網(wǎng)故障給廣大業(yè)主帶來諸多不便，排解糾紛，贏得良好口碑。
8、充分調(diào)動廣大員工主觀能動性的能力
作為市場中自負盈虧的物業(yè)管理公司，除了要取得良好的社會效益外，盈利是企業(yè)所追求的主要目標之一，而一個項目管理處經(jīng)常運營的用工成本、服裝費、保安用具、保潔工具、辦公經(jīng)費以及水、電費、稅金等一系列開支也是必不可少的，如何有效用足、用好成本，真正做到“少花錢、多辦事、辦好事”是有很大學問的，這就要求項目經(jīng)理具備一定的財務知識，合理、有效地運用各種手段，控制好本、費、稅、利，才能使物業(yè)管理處有一定的回報，才有條件改善員工的福利水平，這樣才能留住人，使管理處工作高效運行。
9、處理各類突發(fā)事件的應變能力
這是考驗一個項目經(jīng)理是否具備很好的應變處事能力，能否使物業(yè)損失降到最低。而所有這些結(jié)果，均是事后進行分析比較得出的。為此，項目經(jīng)理就必須具有相應的素質(zhì)、廣博的知識，并且辦事果斷，否則所造成后果將會比預見的還要嚴重。
10、優(yōu)秀的領導能力
前面所講的應變、決策、組織、協(xié)調(diào)、溝通、交流等等方面的能力,均體現(xiàn)著對項目經(jīng)理領導能力的具體要求。一般情況下,領導者多習慣于命令與強權(quán)的控制性管理方式。而現(xiàn)代全新的內(nèi)外部企業(yè)經(jīng)營環(huán)境,特別是作為服務性產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理經(jīng)營環(huán)境,在促使著領導者一手抓制度化、規(guī)范化、標準化,致力于持續(xù)提升管理服務品質(zhì)的同時;另一手要抓情感,讓“情”貫穿于項目管理服務過程的始終,對業(yè)主和員工要以情動人、感人和服人,在情感交流和交融中形成管理服務的互動。
領導者通過發(fā)揮情感的影響力,一是要情系員工,讓員工在管理服務過程中充分體現(xiàn)其人生價值,最大限度地發(fā)揮出他的“動能”;二是要與員工一起情注業(yè)主,讓業(yè)主在享受高品質(zhì)管理服務過程中得到滿足,進而更加支持、配合項目的管理服務。