天花板漏水，該找樓上賠還是讓開發商賠？法院判了
房子好好住著，
某天回家發現天花板有水漏下，
亦或下水道汩汩污水泛入室內，
家里一片汪洋。
碰到這種情況，
您會怎么辦呢？
是找物業公司、開發商理論？
還是直接找樓上住戶索賠？
今天咱們通過一則案例
了解下這方面的內容
曹女士新居在金壇區某小區8樓，稱心如意的新房子剛裝修好不久，正憧憬著搬入新家后的美好生活。去年5月的一天曹女士去新房子開窗通風，發現餐廳頂部出現脫皮現象，細看有水滲下，頓時心頭一冷，立馬找物業公司討說法。
聞訊后，物業公司非常重視，經排查，發現曹女士家樓上9樓室內淹水并往下滲漏，而9樓是毛坯房，水是從空調冷凝水管泛入；22樓業主裝修時擅自改動了管道，將洗衣機下水管接到了空調冷凝水管上，在8樓與9樓管道之間發現了裝修垃圾（海綿）堵塞了管道。
不久前此段管道曾疏通過，堵塞應該是之后形成的，堵塞物從何而來呢？物業公司查詢發現在此期間與這路管道相關的僅有23樓一戶，該戶業主正在裝修，其室內就有相同的裝修廢棄物。
問題基本明晰。物業公司多次協調，因各方對事實的認定、法律的理解和責任的劃分存在分歧，沒有結果，事情陷入僵局。曹女士和家人商定，還是要依靠法律來解決，各方才能服氣，于是請律師將相關的9樓、22樓、23樓3戶業主訴為被告，物業公司為第三人告上法庭。
案件受理后，承辦法官經調查了解基本事實后，考慮到是鄰里糾紛，既要化解矛盾，同時又要讓各方不傷和氣，決定先予調解。
調解中，法官認為，9樓業主房屋仍是毛坯房，未居住也未裝修，雖然水自其室內漏下，但其并無過錯，主要責任在22樓和23樓業主，而22樓和23樓業主也表示可以進行補償。
物業公司表示得知情況后認真及時排查，發出整改通知單，并積極聯系三方進行協調，物業公司在本案中并無責任。參與調解的區物管處工作人員認為，物業公司在事后的處理值得肯定，但其工作仍有需要改進之處，如果對業主裝修行為能多加監督，在裝修驗收過程中能檢查發現22樓業主洗衣機下水改管，并及時要求整改，這一起事故本應該可以避免。
經法官耐心勸說，各方業主理性分析，最終在友好的氛圍中達成調解協議：22樓和23樓業主各補償原告損失7000元，物業公司出于維護物業、各方業主和諧關系出發以減免物業費的方式補償原告損失2500元。
根據《民法典》第一千一百七十二條：二人以上分別實施侵權行為造成同一損害，能夠確定責任大小的，各自承擔相應的責任；難以確定責任大小的，平均承擔責任。
1.本案中造成曹女士家中滲水的主要原因在于22樓和23樓業主，因此這2戶業主依法應當各自承擔相應的責任；
2.如果不能證明存在房屋質量問題、房屋下水管道設計不合理或者擅自變更施工圖紙設計的行為，開發商不需要承擔責任；
3.如果物業公司按照相關法律規定以及物業服務合同的約定，已經盡到對小區公共設施進行日常維修養護、定期檢查及防止損失擴大的協助義務時，物業公司并不承擔責任。否則，物業公司要承擔責任。
這雖然是一起小事故，
卻也涉及一系列事實的認定和法律的規定，
要想妥善化解，
保持良好鄰里關系，
沒有物業公司的盡職、法官的貼心和耐心，
尤其是各方當事人的理性，也是很難做到的。
今后如果遇到類似的情況
應該怎么處理呢？
房屋漏水到底該找誰？
到底怎么做？
Q1
房屋漏水后，樓下受損方應怎么做？
律師建議：
在發現漏水情況后，作為受損方首先應當保護現場，并進行證據固定。例如拍照、錄像錄音等證據收集?？上日倚^物業或社區，讓他們給出意見，或讓他們去找樓上的鄰居，進行協商修補。
如果協商修補不成，則可采取以下方式，例如邀請有關人員進行現場公正。同時對于損失的賠償范圍，建議能請有評估資質的企業，如價格認證中心等，到現場進行評估。
有關手續完備后，再向法院起訴為妥。當然，事情發生后，鄰里間能相互體諒，妥善解決問題是最有效的。作為受損方的心情，大家都可以理解，但我們也反對不顧事實，漫天要價，這樣往往不利于賠償問題的解決，同時，也不符合法律規定。
Q2
對漏水造成的損失應如何索賠？
律師建議：
《民法典》第二百九十六條 不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。
首先，對于漏水原因需要鑒定，若因房屋質量不符合國家標準引起，在保修期內，受損害業主可要求開發商對漏水房屋進行維修，并賠償業主因此造成的損失。
其次，如果樓上業主確因裝修或鋪設水管造成樓下住戶“受水”，樓上住戶應及時查找漏水原因并進行維修，還應當就其不當行為給樓下住戶造成的損害承擔賠償責任。
若房子還在保修期內，又確信不是人為破壞時，不管是受損業主還是樓上鄰居業主，都應及時讓開發商進行修補處理。當開發商按業主要求，派人來修補后，仍未解決漏水問題或維修不到位，反復兩次后，業主可以自行找人進行維修，費用由開發商來出。當開發商不予理會時，受損業主可以到當地質監部門進行投訴，或將開發商起訴至法院。
Q3
樓上住戶裝修導致漏水，小區物業是否擔責？
律師建議：
《物業管理條例》第五十二條規定：業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
物業公司發現在裝修過程中有違反有關規定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正；行為人拒不停止或改正的，應當及時報請相關行政部門依法處理。
如果業主遇到了此類問題，應首先向物業公司反映，物業公司如果沒有盡到上述義務，就應該為受到損失的業主承擔一定的賠償責任。但如果物業公司已經盡到義務，則不承擔責任。
Q4
出租房漏水殃及鄰居，
房屋所有人需要承擔責任嗎？
律師建議：
《民法典》第二百八十八條規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。也就是說，如果案件系相鄰關系糾紛，業主雖然并非侵權人，但作為不動產的所有人，對于因其房屋漏水對鄰居造成的損失仍應承擔賠償責任，業主在承擔賠償責任后亦可向租戶追償。對于鄰居因為漏水而造成的損失，可以雙方酌情商定。
《民法典》第二百八十九條規定，法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。同時，《民法典》第七百一十一條規定，承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。
也就是說，不動產的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權或使用權，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權利。
Q5
購買的新房出現房屋漏水該如何維權？
律師建議：
《城市房地產開發企業經營管理條例》第三十條 房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》就明確了，正常情況各部位、部件的保修內容和最低保修期限分別是：
屋面漏水，保修3年；
墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏，保修1年；
墻面、頂棚抹灰脫落，保修1年；
地面空鼓開裂、大面積起沙，保修1年；
供熱或供冷系統和設備保修1個采暖和供冷期；
衛生潔具保修1年；
燈具、電器開關保修6個月。
保修期從房地產開發商將竣工并驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。
保修期內發生保修范圍之內的非人為損壞，由房地產開發商免費維修，因商品房存在質量問題，保修單位進行維修時導致房屋的使用功能受到影響，購買人可以要求開發商承擔賠償責任。
但要注意，因住戶不當使用或擅自改動結構，設備位置和不當裝修等造成的質量損失，開發商不承擔保修責任。
通過這則案例我們可以看出
并不是所有的房屋漏水都是物業的責任
而日常生活中
很多業主往往就以不交物業費
作為對物業工作不滿意的方式之一
作為業主
我們要理性維權
更要明白哪些是物業的責任
而哪些不是物業的責任
物業不是萬能的
如果您真認為物業有什么地方做的不滿意的
可以和物業溝通解決
相信一個好物業是不會對業主的訴求置之不理的
同樣希望業主能理解物業人的艱辛
交納物業費是每位業主應盡的責任和義務！
