全國人大代表吳晨：建設完整社區需創新運營模式
如何更好地推動完整社區建設？今年兩會，全國人大代表，北京市建筑設計研究院有限公司總建筑師、總規劃師，首鋼集團總建筑師吳晨帶來了相關建議。中國工程院和中國科學院兩院院士吳良鏞于2010年提出“完整社區、和諧城市”理念后，相關主管部門及部分城市作出了積極探索，取得了一定成效，北京、上海、廈門等地先行先試，積累了一些經驗。吳晨長期致力于“城市復興”理論研究，并將其實踐于北京多個大型項目，取得了良好效果。他認為，以完整社區建設為代表的城市更新并非傳統意義上的城市開發，而是在政府補貼與監督管控下，企業兼顧一定社會使命，從運營管理著手，通過高質量、高效率的資產管理，以滿足人民美好生活需求為核心，從“好房子”到“好小區”“好社區”“好城區”，實現可持續高質量的城市更新。吳晨認為，在一系列政策的激勵驅動下，社會資本參與完整社區建設的積極性顯著增加，但在具體實踐中仍然存在一些“堵點”。比如，老舊小區可拓展增益空間有限，資金平衡較難，企業改造動力不足；社會力量參與老舊小區改造的經營權缺乏有效保障；物業長效管理機制仍需探索和落實；各部門協同度仍需加強，資源配置效率有待提高；招投標工作審批準備過程周期長，政策實施細則有待落實。為此，吳晨建議：要加強頂層設計，建立協同工作機制，實現資金集成。建議由政府主要部門與社區黨委建立協同工作機制，從城市或區域的角度統籌分散的完整社區建設項目，形成項目包，由具有社會擔當和社會認知的社會主體統籌實施。建立統一的完整社區建設管理平臺，將目前分散在各部門的各類更新改造資金整合管理使用。要加強區域統籌推進，實現存量資源整合利用。通過單元化、街區化更新方式，提高規模體量，拓展運作空間，更好調動社會資本投資的積極性，增強金融支撐的可行性。建立跨項目跨區域的資金平衡機制，實現城市更新項目的綜合平衡。從長效運營角度，拓寬社會資本參與途徑。加強政府領導，充分發揮政府平臺公司、國有企業的資金、資源優勢，挖掘社會資本設計、運營、管理能力，根據城市更新類型采取差異化措施，拓展“政府平臺+社會資本”的多元化結合，為社會資本參與城市更新提供合理路徑。應研究出臺符合老舊小區改造業務的專項稅收政策、降低企業參與改造的稅收成本，以鼓勵社會資本積極參與老舊小區改造。完善土地規劃管理措施，加快出臺規劃建設審批管理的實施細則。建議研究推進土地性質和建筑功能兼容的政策突破，為大片區統籌、優質項目捆綁等方式明晰路徑，支持項目策劃、規劃設計、建設運營一體化推進，鼓勵功能混合和用途兼容，推行混合用地類型。建議盡快明確規劃審批中低風險等可利用政策創新應用的可能性及細化落地的審批流程，優化消防驗收、營業執照辦理等審批程序，提高審批效率，破解困擾企業的層層審批難題。實施社區“投建管運”一體化模式，促進更新項目投入產出平衡。加強政策支撐，優化城市更新項目招投標方式，支持“EPC+O”、“投資+設計施工+運營+物業管理”一體化招標綜合評審方式的復制推廣，促進城市更新長效運營理念更好落地。應明確老舊小區綜合整治項目招標模式至各區及各街道，在建設工程交易平臺開放實施方案評審功能，落實“一體化”招標。促進城市空間資產化增值，實現可持續運營。促進實現城市更新項目財務平衡。通過引入社會資本建立PPP運營機制，以有收益改造內容產生的現金流作為改造費用，以財政資金作為可行性缺口補助，統籌用于無收益改造內容，實現項目現金流整體平衡。吳晨認為，政府應該對老舊小區改造吸引社會資本建立相關制度，加強風險評估，探索管控體系，引入居民參與機制與外部機制，不斷創新完善更新改造機制，確保更新項目的長效有序推動。同時，研究開發多元化創新性金融產品，拓寬融資渠道和加大信貸等方面的支持，吸引更多社會資本參與。通過總結試點項目的成功經驗，并突破實施難點，打造全周期可持續標桿項目，形成任務統籌、基金集成、軟硬耦合、共同締造的全生命周期運營管理模式，激發中國式現代化城市經濟增長的創新動能。
