小區(qū)業(yè)主起訴物業(yè)要求“查賬”，法院判了
近日，因不滿(mǎn)小區(qū)公共收益臺(tái)賬未公開(kāi)等問(wèn)題，鯉城區(qū)福隆星城小區(qū)業(yè)主將物業(yè)和業(yè)委會(huì)告上法庭。鯉城法院近日判決，小區(qū)物業(yè)須在10日內(nèi)向業(yè)主提供公共收益及支出情況。
公共收益屬業(yè)主知情權(quán)范圍
記者了解到，起訴福隆星城小區(qū)物業(yè)和業(yè)委會(huì)的是3名業(yè)主。業(yè)主起訴時(shí)指出，廈門(mén)豪億物業(yè)管理有限公司泉州分公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)豪億物業(yè)公司）于2020年8月份起訴小區(qū)部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，這時(shí)他們才知道小區(qū)一直由豪億物業(yè)公司管理。該公司管理以來(lái)，小區(qū)共有部分出租收費(fèi)、廣告位或廣告屏收益及小區(qū)公共場(chǎng)地收費(fèi)等，均由豪億物業(yè)公司收取，但其從來(lái)沒(méi)有公開(kāi)過(guò)任何收入明細(xì)，也沒(méi)有公開(kāi)支出情況。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，小區(qū)公共收益歸全體業(yè)主所有，為此要求豪億物業(yè)公司依法公開(kāi)相關(guān)收費(fèi)明細(xì)。
鯉城法院經(jīng)審理認(rèn)為，依照《中華人民共和國(guó)民法典》及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)共有部分的使用、收益情況以及專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用情況均屬于業(yè)主知情權(quán)范圍，而該情況亦屬于物業(yè)公司管理掌握的內(nèi)容。因此，3名業(yè)主有權(quán)要求豪億物業(yè)公司予以提供。依照相關(guān)規(guī)定，法院做出判決，豪億物業(yè)公司應(yīng)自本判決生效之日起10日內(nèi)，向3名業(yè)主提供2010年11月1日至2021年5月11日期間福隆星城小區(qū)共有部分收益及支出情況的資料，用以查閱。
公共收益應(yīng)納入專(zhuān)用賬戶(hù)管理
律師介紹，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！陡＝ㄊ∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》同樣明確，小區(qū)公共收益歸全體業(yè)主所有，而且必須納入專(zhuān)用賬戶(hù)管理。
今年1月1日起實(shí)施的《民法典》第282條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共同部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。同時(shí)，第283條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分面積所占比例確定。
物業(yè)公司如果存在不公開(kāi)公共收益和拒不分配公共收益的侵權(quán)行為，根據(jù)《民法典》第287條，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求物業(yè)承擔(dān)民事責(zé)任，有成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主向法院提起民事訴訟。
業(yè)委會(huì)既可以請(qǐng)求物業(yè)將扣除合理成本后的公共收益用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以請(qǐng)求物業(yè)返還扣除合理成本后的公共收益，然后再根據(jù)《民法典》第283條的規(guī)定進(jìn)行分配。
另外，業(yè)主或業(yè)委會(huì)還可以向有關(guān)行政機(jī)關(guān)投訴舉報(bào)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的上述行為除了構(gòu)成民事侵權(quán)外，同時(shí)還構(gòu)成行政違法，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第63條的規(guī)定，相關(guān)主管部門(mén)可以對(duì)其進(jìn)行罰款的行政處罰。
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小區(qū)公共收益有哪些
省住建廳《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)公共收益管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿）指出，小區(qū)公共收益是指利用住宅小區(qū)的共有部分（下稱(chēng)“共有部分”）可以用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、租賃等，所產(chǎn)生的收益及共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后的回收殘值。一般公共收益包括但不限于：利用住宅小區(qū)的圍墻、小區(qū)出入口或大門(mén)、建筑物外立面、樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等經(jīng)營(yíng)收入；將公共場(chǎng)地、公共道路用于車(chē)輛停放收取的場(chǎng)地使用費(fèi)；利用公共場(chǎng)地?cái)[攤、引進(jìn)自助售賣(mài)機(jī)或快遞柜等收取的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)；對(duì)通信運(yùn)營(yíng)商設(shè)立的通信基站等設(shè)備所收取的占地費(fèi)或場(chǎng)地費(fèi)；將屬于全體業(yè)主所有的會(huì)所、游泳池（館）、健身室（館）、架空層等公建配套用房或場(chǎng)地用于租賃或經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入；處置經(jīng)業(yè)主同意報(bào)廢后的共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后的回收殘值產(chǎn)生的收入等。
公共收益如何使用？征求意見(jiàn)稿指出，公共收益禁止任何單位、個(gè)人非法侵占、處分或者挪作他用。前期物業(yè)服務(wù)期間，公共收益的使用應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)未決定公共收益的使用方式，應(yīng)當(dāng)將公共收益存入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，公共收益可以用于維修和更新、改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等公共開(kāi)支，也可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水電公攤費(fèi)用以及業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)支出。
小區(qū)公共收益應(yīng)當(dāng)每3個(gè)月在醒目位置公示，并可通過(guò)移動(dòng)通信等方式告知全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)公共收益及其經(jīng)營(yíng)收支賬目進(jìn)行移交，不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等為由拒絕移交。