業主不滿服務質量，物業費可以打折嗎？
因為不滿物業服務質量
業主拒交物業費
法院會支持嗎？
案情回顧
吳先生在普陀區某公寓式酒店購有一幢商業用房，其與開發商簽訂的《前期物業管理服務合同》，約定案涉小區由某物業公司提供物業服務。根據合同，公寓式酒店物業管理綜合服務費為每月每平方米3.8元，每年向業主收取一次，以先收費后服務的原則繳納。吳先生于2012年辦理所購房屋的產權登記，按約繳納物業費至2013年12月以后，吳先生未再繳納物業費。
因與吳先生協商未果，某物業公司向法院提起訴訟，要求吳先生支付2014年1月至2021年6月的物業費共計233295元。
吳先生則辯稱，物業服務合同約定了包括房屋建筑共有部分維修與管理、公共設施維修管理、綠化養護管理等11項公共性綜合服務項目及其他公益性服務。物業公司在服務過程中未按約定配置服務管理人員，也未完成設施設備的維護保養，物業服務達不到合同約定的服務質量和標準。物業公司違約在先，其有權拒付物業費。
法院實地調查發現，案涉小區建有星級酒店和公寓式酒店，星級酒店尚未正式投入使用，公寓式酒店60%左右房屋尚未出售，已出售的20余套房屋，業主正式入住使用的寥寥。該小區未成立業主委員會，物業服務一直沿用開發商與房屋買受人簽訂的《前期物業管理服務合同》。
左右滑動查看
同時，調查發現，案涉小區存在樹木未修剪、路邊雜草未清理、門崗無人看管、配套設施銹化等情況。
法院審理
普陀法院審理后認為，本案爭議焦點為吳先生是否應按合同約定標準全額支付物業費。
判斷物業服務方是否嚴重違約，應考慮合同約定服務內容的完成程度、對業主正常生活的影響等因素。根據現場查看小區樹木修剪、路邊雜草清理、路面清潔、門崗執勤等情況，結合對現場管理人員的調查，法院認為，某物業公司物業服務水平與收費標準不相適應。在此情況下，法院最終支持了業主對物業服務方瑕疵履行的抗辯，酌情減免了50%的物業費。
一審判決后，雙方均未提起上訴，該判決現已生效。
法條鏈接
《民法典》第九百四十二條： 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。
《民法典》第九百四十四條：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
《物業管理條例》第三十五條：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條：物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
法官說法
物業服務具公共服務性質，關系到小區內全體業主的切身利益。一般物業服務瑕疵不應成為業主拒付物業費的理由，否則將會導致物業服務因經費不足而無法維持正常的物業服務水平，最終損害全體業主利益。
因此，只有在物業服務方不履行物業服務合同，或履行服務存在重大瑕疵的，業主才能行使瑕疵履行抗辯權。在物業服務方沒有很好地履行物業管理及維護等職責的情況下，業主委員會或業主們應注意固定或保留證據，以便必要時維護自身合法權益。