行業并購熱度下降 物企搶灘數字化高地
過去一年是物管行業收并購大年，部分百強企業順勢而為，緊抓并購機遇，管理規模高速增長。數據顯示，2021年，百強企業共發生超百宗并購案例，交易金額近400億元，涉及約10億平方米管理面積，創歷史新高。今年以來，物業企業并購行為仍在持續，但是與去年相比較，熱度明顯有所下降。
此外，多名業內人士接受《中國經營報》記者采訪時表示，物業行業收購兼并的熱度有所下降，但是擴張規模仍舊是物業企業發展的基礎，并且，數字化建設將成為物業企業提高綜合服務能力的發展方向。
并購熱度減少
從2020年開始，頭部房企開始將業務重點從地產板塊向物業板塊傾斜，并且啟動了物業板塊的密集分拆上市，2021年，物業行業更是掀起了收購兼并的浪潮，百強企業積極尋找合適的中小物業服務企業，以擴大自身的管理規模。
據統計，2021年，共有29家上市物業企業實施了53起并購，并購交易總額達355.88億元，為上年同期的3.77倍。其中主要為基礎物業服務方面的并購為35起，交易金額達313.84億元，為上年同期的6.45倍，行業整合加速明顯。
這一年物業行業的并購，不僅數量多，而且多宗大額交易刷新行業紀錄。例如，碧桂園服務以48.47億元收購藍光嘉寶服務、以100億元收購富力物業等。
此外，根據克而瑞物管和中物研協的數據，2021年，48家上市物企上市共募集資金凈額約852億港元，其中，計劃用于收并購的金額占比61.51%，為最主要的用途。
但是，今年以來，物業行業并購熱度明顯下降。中指研究院的數據顯示，截至2022年6月29日，行業公開披露的并購案例近20宗（不含放棄或終止收購案例），涉及交易金額80億元。而2021年上半年行業內發起并購案40余起，涉及并購金額超150億元。
克而瑞物管的數據也顯示，2022年二季度，上市物企共計披露16起并購，總計披露交易金額僅13.27億元（一季度67.74億元），較一季度減54.47億元，本季度無大額（10億元以上）并購交易。
“2021年，物業行業收并購動作較大，主要原因是出現了一些性價比比較高的標的公司，而今年，房地產市場經過前期的低迷之后，現在已經趨穩，優質的標的公司少了。”一家頭部物業行業的高級研究經理表示，資本市場對物管板塊的估值下降，也是物業行業并購數量減少的原因之一。
而易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，去年，一些上市物業公司通過收并購來擴大規模，今年以來物業行業收并購數量下降，是因為房地產開發業務降溫，使得一些物業企業資金壓力較大，收購能力變弱。
擴規模仍為主旋律
雖然收購兼并的熱度有所下降，但是業內認為，規模仍舊是物業企業發展的基礎，當前，擴規模仍是物企重要戰略目標之一。
“物業行業收購兼并的熱度有所下降，但是物業企業對規模的追求不會放緩。隨著房地產市場趨穩，房企資金壓力緩解，后面還會有一波新一輪收并購的浪潮。”嚴躍進表示。
“相比于高峰期的地產行業，物業行業的集中度還是較低，按照房地產行業及其他行業發展規律來看，目前，物業行業還處在一個初期階段，有一個穩定的發展過程。”前述高級研究經理表示，物業企業對規模的追求不會放緩，未來還是集中度是越來越高的這個方向走。
據中指研究院數據，2021年百強物業企業管理面積達到5692.98萬平方米，同比增速達16.69%；合約管理面積增至7683.63萬平方米，高出管理面積近2000萬平方米，奠定了未來增長的堅實基礎。市場份額方面，百強企業市占率上升至52.31%，較上年增長2.60個百分點。
同時，頭部效應愈加明顯，TOP10企業管理面積增速遠超百強企業。TOP10企業管理面積均值達3.55億平方米，是百強企業均值的6.2倍，市場份額提升至12.84%。從增速方面看，TOP10企業在如此高基數的基礎上仍然實現了34.23%的同比增速，高出百強企業同比增速17.54個百分點，遠遠拉開與百強企業整體的差距。
中指研究院物業事業部總經理牛曉娟認為，在擴規模下，物業企業應從以下兩點挖掘新增長點：一是，物業管理企業要精益求精，充分發揮物業服務基本盤作用，在保障基礎物業服務基礎上，挖掘各類高毛利率的增值服務，滿足業主多元化服務需求；二是，物業管理企業要打破界限，依托管理經驗，向住宅小區、商辦之外的廣大城市、鄉鎮空間邁進，在城鄉管理、城鄉治理和城鄉運營的全方位服務中，挖掘新的增長點。
數字化轉型
在規模之外，物業行業還在探索從勞動密集型向知識密集型發展轉型，智慧化建設正在成為物業服務企業提高綜合服務能力的發展方向。
“當前，物業數字化技術已經很成熟了，但是從應用的角度來講，成本偏高，并且功能上相對來說還是比較單一，因此，未來物業數字化建設還需要有耐心，物業企業的數字化轉型之路不會一蹴而就，需要長期投入，不能因為回報周期長，就不愿意投入，否則，就會掉隊。”上述高級研究經理說。
嚴躍進也認為，當下，物業數字化技術已經很成熟了，但是市場還需要一個滲透的過程。同時，物業數字化還需要很多方面去突破，例如，如何對接物業數字化和城市數字化。
事實上，近年來，越來越多的物業企業投入大量資金進行數字化轉型升級。克而瑞科創與物業CIO俱樂部發布的《2021—2022年度中國物業行業數字力白皮書》（以下簡稱《白皮書》）顯示，2021年，TOP50物企的數字化年均投入規模達1900萬元，同比增速超過20%。其中，有超過7成的TOP50物企投入規模超過3000萬元。
“人工成本越來越高，物業企業希望借助于數字化、智能化降低一些成本，但是當前階段，還沒有達到這樣一個效果。”上述高級研究經理認為，而從行業本身來講，物業作為現代化服務產業，數字化也是未來發展的一個需求，需要從勞動密集型向知識密集型及科技密集型發展轉型。
“傳統的物業服務行業都依賴于物業費、維修費、管理費等項目作為收入點，但是隨著行業競爭加劇、業主需求升級等因素，傳統的收費領域已經很難支撐企業可持續發展。”一家物業企業公司負責人介紹，頭部物業企業在規模之下，需要解決規模拓展帶來的管理效率等問題，而物業數字化建設在降本增效、品質提升方面的效果往往立竿見影，同時還可以引入社區團購等新業態，開創全新的商業模式，提高增值空間和產品附加值，因此，物業企業都愿意在數字化上投入。
另一方面，國家政策也在力促物業服務與智慧化聯結，推動物業服務向高品質和多樣化升級，滿足人民群眾不斷增長的美好生活需要。
近年來，多項政策提到強化數字化、智慧化建設對民生服務的支撐和推動作用。2020年12月，住建部等部委發布的《關于推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》提出，要構建智慧物業管理服務平臺。2021年1月，住建部等十部委發布的《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》更是明確提出：加強智慧物業管理服務能力建設，建設服務平臺、提升服務水平。
而這些行業頂層政策的出臺，奠定了物業發展的基調。
牛曉娟也表示，物業管理企業要充分利用數字化手段，作為“智慧城市”落地的有力支撐，將觸角伸向城鄉毛細血管，既可發掘新的業務場景、實現降本增效，又令人民充分享受科技發展帶來的果實。