4月15日上午，濟南市委市政府新聞發布會召開，圍繞《濟南市物業管理條例》的相關內容進行介紹解讀。據介紹，針對物業服務中群眾反映的“進門難”問題，條例規定物業服務人不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛出入等方式催收各類物業費。
據市人大常委會法制工作室副主任張瑞介紹，業主對其專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，權利的行使主要是通過業主大會和業主委員會的組織形式。針對社會各方面普遍提出的業主大會成立難、重要事項無法作出決定的問題，條例從以下幾個方面作出規定：
一是街道辦事處、鎮人民政府確實擔負起組織、指導的法定職責。只要達到召開首次業主大會會議條件的，不管業主是否申請，其都應當及時組建業主大會籌備組。
二是有關單位必須提供業主名冊。街道辦事處、鎮人民政府有權要求建設單位、前期物業服務人履行配合責任，提交業主名冊;對拒不提交的行為，由市住房和城鄉建設部門納入信用等級評價體系。同時，街道辦事處、鎮人民政府有權向不動產登記機構查詢業主名冊，不動產登記機構應當及時提供。
三是籌備組發動業主協助籌備工作。對業主人數比較多的，籌備組應當以幢(樓)、樓棟單元等為單位，組織業主推選業主代表(單元長)或者招募志愿者，協助籌備組開展工作。
四是主管部門提供示范文本。市住房和城鄉建設主管部門應當為業主大會成立提供業主管理規約、業主大會議事規則、選舉辦法等示范文本。
五是對業主的界定、投票權的計算、表決規則、表決方式、計票監票、表決結果公示等程序作出詳細規定，為實際工作提供遵循。
六是對經兩次籌備組織召開業主大會會議但未選舉出業主委員會的情形，設立臨時物業管理委員會，繼續推動設立業主大會并選舉產生業主委員會。物業服務人不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛出入等方式催收各類物業費
據介紹，業主委員會作為全體業主實施物業管理的常設機構，其履職是否規范到位，對物業管理活動起著關鍵性作用。針對現實中業主委員會運行不規范、履職不到位導致侵害業主利益的問題，條例從街道辦事處(鎮人民政府)確定候選人名單、選舉產生向主管部門備案、建立財務管理等工作制度、列舉當選后禁止的行為、明確資格的終止程序等方面進行規范，提高業主委員會工作水平和質量，維護業主合法權益。針對物業服務中糾紛較多的事項，條例強調了物業服務基本項目的內容，明確了物業服務人基本義務和禁止性規定。針對實踐中物業服務信息公示不及時、不透明的突出問題，明確了物業服務人信息披露的具體項目，并要求物業服務人除在物業管理區域公示欄公示外，還要通過互聯網方式告知業主。針對群眾反映強烈的物業費和物業服務質量問題，在國家實行前期物業管理制度的框架下，條例明確住宅前期物業服務合同執行政府指導價。同時，為盡早實現業主自行選擇物業服務人的權利，體現業主意愿，條例中對前期物業合同的終止節點作出明示：建設單位與前期物業服務人訂立的前期物業服務合同存續期間，業主大會或者業主依法共同決定選聘新物業服務人或者續聘前期物業服務人的，自新簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同終止。此時，業主、業主大會委托物業服務人提供什么服務、達到什么標準、收取多少物業費標準，在新簽訂的物業服務合同中進行約定。物業服務人應當按照合同約定提供服務，業主應當按照合同約定支付物業費，這是物業服務得以良性運轉的基礎。對于逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付，業主委員會可以公示未交費業主名單;拒不支付的，物業服務人可以依法申請仲裁或者提起訴訟。物業服務人因不履行合同約定的義務或者履行合同義務不符合約定的，依法承擔相應的違約責任。針對物業服務中群眾反映的“進門難”問題，條例規定物業服務人不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛出入等方式催收各類物業費。
針對物業服務人“退出難”問題，條例規定了物業服務人的退出程序，并明確了新老物業服務人和業主委員會的交接程序。
濟南日報記者 趙曉明 攝
為規范業主以及物業使用人的行為，條例明確規定了業主應當履行的義務;為確保按照規劃用途合理、安全使用物業，明確了物業管理區域內禁止實施的十四項行為。針對車位場地使用費、廣告經營收入、物業服務用房租金等公共收入管理不規范、信息不透明、業主利益屢屢被侵占的現象，為保障業主對公共收入的知情權和支配權，條例規定任何單位和個人未經業主依法共同決定同意，不得利用業主共有部分進行經營;規定公共收入單獨列賬、獨立核算、定期公示;規定公共收入按照業主大會或者業主共同決定的用途進行使用。針對住宅專項維修資金使用不規范、公示不及時等問題，對維修資金的首期交存、專項用途、管理公示等作出規定，條例明確，主管部門代行管理的，應當隨時接受業主查詢;業主大會自行管理的，業主委員會應當每年向業主發送對賬單。針對小區停車難、停車亂等問題，條例明確規劃配建的車位應首先滿足業主需要，優先投入使用；占用業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車的，由業主共同決定。針對業主日常生活中存在的專業經營單位維修責任劃分問題，條例規定供水、供電、供氣等專業經營設施設備及相關管線移交相關專業經營單位后，由相關專業單位進行維修更新養護。
來源：濟南日報
