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物業(yè)行業(yè)2020-2030發(fā)展研判

本文為中金公司研究部2021年2月所發(fā)布的行業(yè)研究報告的節(jié)選，中金公司研究團(tuán)隊在政策、數(shù)據(jù)及客觀性等方面首屈一指。

八大市場關(guān)切

問題1：住宅基礎(chǔ)物業(yè)管理長期會變成一個爛生意嗎？

當(dāng)前上市物企基礎(chǔ)服務(wù)毛利率偏高（不少在 20%以上）是“樣本偏差”。未來方向在于通過完善基層協(xié)商共治機(jī)制推動物管費計費方式改善（包干制下引入動態(tài)調(diào)價機(jī)制，或轉(zhuǎn)向酬金制）。

物業(yè)費的計價本質(zhì)是“成本加成”，未來在整體市場化競爭程度、透明度、協(xié)商機(jī)制逐步提升的背景下定價偏離度將進(jìn)一步收窄，長期判斷毛利率水平應(yīng)在10%-20%區(qū)間內(nèi)（不考慮開發(fā)商成本支持）。

問題2：什么是未來最關(guān)鍵的競爭變量？

單城市管理項目密度（管理密度）。

成本端，管理密度決定了“勞務(wù)供應(yīng)鏈管理”的優(yōu)化空間；

收入端，管理密度是開展本地生活服務(wù)的基礎(chǔ)和“議價權(quán)”。

管理密度是商業(yè)模型實現(xiàn)正向循環(huán)的關(guān)鍵。

問題3：長期競爭格局可能是什么樣的？

物企競爭最終可能是頭部地產(chǎn)集團(tuán)間的綜合實力競爭。

物企增長本質(zhì)為“資源依賴型”（管理面積的量和質(zhì)、特定稟賦、軟性資源優(yōu)勢等）。

供求角度，地產(chǎn)是物業(yè)項目第一供應(yīng)方，具備長期非對稱競爭優(yōu)勢。

商業(yè)內(nèi)涵上，物業(yè)管理是存量時代地產(chǎn)集團(tuán)繼承和延伸其資源實力的最佳場景之一，將繼續(xù)容納更廣義的“輕資產(chǎn)”業(yè)務(wù)內(nèi)容，在動態(tài)疊加路徑中實現(xiàn)更廣泛的協(xié)同效益和業(yè)務(wù)空間。

問題4：未來規(guī)模和集中度會怎樣？

行業(yè)仍處初創(chuàng)階段，未來十年行業(yè)管理規(guī)模和百強(qiáng)集中度均可能大致翻番。測算2030年末行業(yè)管理面積（不考慮城市服務(wù)）達(dá)到560平米（2019 年末約300億平米，年均復(fù)合增長6%）。其中住宅物業(yè)管理面積從2019年底的189億平米增加到2030年的334億平米，非住宅物業(yè)管理面積從2019年底的113億平米增加到2030年的227億平米。

百強(qiáng)集中度從2019年底的 30%提升至 2030年末的55%上下。

問題5：收并購驅(qū)動管理規(guī)模擴(kuò)張可行嗎？

取決于風(fēng)控和整合提升能力。當(dāng)前幾個基本問題包括項目質(zhì)量下沉、缺少協(xié)同效應(yīng)、缺少實質(zhì)性管理整合效果等等。當(dāng)前基礎(chǔ)定價模式和物企基礎(chǔ)能力尚未完備的情況下，對收購標(biāo)的做有效和持續(xù)價值提升的難度不小。

問題6：社區(qū)增值服務(wù)還有多少發(fā)展空間？

物企有望能參與到居民家庭 5%-6%的消費場景中，約 2-3 萬億的消費市場，但營收潛力將由業(yè)務(wù)滲透率、模式輕重等來決定。

問題7：物企有能力做城市服務(wù)嗎？

目前物業(yè)公司主要通過環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)進(jìn)入城市服務(wù)領(lǐng)域，物業(yè)公司和傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)公司相比具備如下優(yōu)勢：

1）能力角度物業(yè)公司對環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)向下兼容；

2）環(huán)衛(wèi)訂單核心競爭力之一是服務(wù)地方城市的能力，物企背靠開發(fā)商更具優(yōu)勢；

3）物企更有能力形成一體化服務(wù)能力（同時涵蓋環(huán)衛(wèi)、建筑管理、應(yīng)急響應(yīng)、基礎(chǔ)政務(wù)服務(wù)等內(nèi)容），能在更大范圍上優(yōu)化勞務(wù)供應(yīng)鏈管理，并提高服務(wù)質(zhì)效；

4）環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)目前市場化程度和集中度均不高，參與難度低。

問題8：公司持續(xù)發(fā)展前景？

長期拼賽道與稟賦資源、中期拼能力、短期拼增長。

行業(yè)：黃金年代正當(dāng)起步

2021-物管“產(chǎn)業(yè)化”元年

2020三項重大事件初步確立物管行業(yè)地位：

1）疫情：物企協(xié)助抗疫表現(xiàn)突出，證明其作為社會治理基礎(chǔ)單元的重要性和有效性；

2）上市：經(jīng)歷2020年下半年密集上市，當(dāng)前頭部公司大多已在資本市場布局；

3）政策定調(diào)：2020 年末和2021年初相關(guān)部委接連發(fā)布文件對物管管理行業(yè)及公司未來的發(fā)展方向指明了方向，表達(dá)了愿景，這也是行業(yè)發(fā)展至今在政策層面接受到的最高規(guī)格、最具體系的指引。

兩條主線-完善商業(yè)模型和拓展能力邊界

提升服務(wù)管理品質(zhì)和完善計費機(jī)制是明確的行業(yè)發(fā)展方向。政策的首要訴求在于促進(jìn)提升基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，這意味著服務(wù)支出水平提高，對應(yīng)從收費的角度可以有兩種對策，一是包干制下引入動態(tài)價格調(diào)整機(jī)制，二是轉(zhuǎn)向酬金制（這兩種方案其實在政策文件中被同時提及）。

能力邊界拓展將更具想象空間。橫向上，住宅用地的占比約 30%，70%的非住宅用地和開放空間上的業(yè)務(wù)機(jī)會很大?？v向上，近期政策明示了物業(yè)公司當(dāng)更多對接服務(wù)業(yè)，做到“集成化”，促進(jìn)“專業(yè)化”。

基礎(chǔ)物管-規(guī)模與密度提升

2030年末行業(yè)總在管面積將達(dá)到560億平米（2019年末為302億平米），其中住宅面積將達(dá)到334億平米（從189億平米），非住宅面積227億平米（從113億平米）。

存量物業(yè)的進(jìn)一步市場化和增量物業(yè)是行業(yè)管理規(guī)模增量的來源，但未來十年中國城鎮(zhèn)化率將從60%走向70%，新竣工物業(yè)仍將是管理規(guī)模增量的主要來源。

百強(qiáng)市場份額超過55%

百強(qiáng)物企市場份額有望達(dá)到55%，合計在管面積將超過300億平米（ 2019 年底為30%，合計在管面積約90億平米）

社區(qū)消費-最大的未來想象空間

社區(qū)增值服務(wù)大致可分為三類：

1）社區(qū)空間資源運營-廣告位出租、公共空間運營等；

2）地產(chǎn)后周期業(yè)務(wù)-家裝、車位銷售、房屋租售等；

3）社區(qū)消費類業(yè)務(wù)-零售、養(yǎng)老、幼托等。

社區(qū)空間資源運營絕對體量太小，地產(chǎn)后周期業(yè)務(wù)因與地產(chǎn)交付高度關(guān)聯(lián)而具有天花板，社區(qū)養(yǎng)老和幼托等可能會有適度的公共資源嫁接和傾斜。

中性估算未來物企有望參與居民家庭5%-6%的消費支出，總規(guī)模2-3萬億。具體到物企在這些消費業(yè)務(wù)中的營收潛力，則取決于作為“通道”來收費（做輕）還是作為“經(jīng)營方”來獲取收入（做重）。

物企城市服務(wù)將普遍

物業(yè)公司從事城市服務(wù)將是普遍現(xiàn)象，目前參與程度較高的公司（覆蓋公司范圍內(nèi)）包括碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)等。傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)市場規(guī)模（包括道路清掃、垃圾清運及公廁運營）在 2024 年突破2,000 億元，而包括綠化保潔、垃圾分類和智能化服務(wù)等業(yè)務(wù)的廣義環(huán)衛(wèi)市場規(guī)模可能突破4,500 億元。

公司：分化是新常態(tài)

極化趨勢加速度

目前在管規(guī)模過 1 億平米在2020年已超過10家，他們的平均在管面積超過2億平米，而碧桂園市占率也僅1.3%左右，依然很小。

頭部公司未來年均在管面積增量少則在 4,000-5,000 平米，多則可能在1億平米上下。

賽道將細(xì)分

2019年上市的保利物業(yè)和招商積余對公共物業(yè)管理更專注，新近上市的寶龍商業(yè)、卓越商企、華潤萬象生活則更關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)管理。

賽道差異將逐步形成更為本質(zhì)的商業(yè)模式分化。華潤萬象生活通過“全業(yè)態(tài)全服務(wù)”的模式打造一種“自循環(huán)”式的平臺生長模式，碧桂園服務(wù)通過垂直領(lǐng)域?qū)I(yè)能力的疊加可能實現(xiàn)“全場景覆蓋”和“協(xié)同效應(yīng)不斷強(qiáng)化”，保利物業(yè)通過深耕城鎮(zhèn)一體化管理可能形成獨特的城市服務(wù)模式等等。

收并購和競標(biāo)雙輪驅(qū)動

收并購可能出現(xiàn)“自上而下”規(guī)劃增長目標(biāo)和“自下而上”執(zhí)行中所出現(xiàn)的質(zhì)量矛盾，未能證明擁有良好整合能力的公司將進(jìn)入“一二級市場價差收窄” “—二級市場估值下跌”的負(fù)向循環(huán)。

競標(biāo)市場將從“寡頭化”走向“多強(qiáng)”格局。未來十年行業(yè)增量的主要來源仍將是新竣工項目，物業(yè)管理市場仍未進(jìn)入到存量市場占主導(dǎo)的階段，對應(yīng)到競標(biāo)市場也將延續(xù)以新項目為主的格局。2022年通過獨立競標(biāo)新增在管面積 3.3億平米，大約能占到當(dāng)年全國新竣工建筑面積總量的 12%-14%。

地產(chǎn)政策整體交付量影響有限

調(diào)控政策可能令行業(yè)發(fā)展放慢節(jié)奏，但整體影響有限。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)整體發(fā)展降速但不失速，視土地和財務(wù)資源稟賦不同分化將會凸顯。

行業(yè)終局會怎樣

微觀-基礎(chǔ)物管利潤率趨同

“基本維?！辈⒉淮嬖谔鄡r值調(diào)整空間，其計費的基本邏輯是“成本加成”，酬金制計費與業(yè)主利益將更為一致。當(dāng)前多為包干制，在普遍缺少提價機(jī)制的情況下物企更傾向于通過壓降成本來獲取利潤，這是因為基層定價協(xié)商機(jī)制不完善。未來的發(fā)展方向是通過改進(jìn)計費模式，在包干制上引入調(diào)價機(jī)制，或轉(zhuǎn)變?yōu)槌杲鹬疲瑥亩С址?wù)水平提升，令行業(yè)步入良性發(fā)展通道，提升市場化水平。物企在更為市場化、更加透明且更趨“性價比”導(dǎo)向的環(huán)境中利潤率終將趨同，直到10%-20%的合理區(qū)間為止。

中觀-單城市密度是關(guān)鍵變量

物業(yè)管理（包括生活服務(wù)）高度屬地化，基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容相對同質(zhì)化，單城市管理密度將是物企競爭力的核心要素。成本端的作用在于“勞務(wù)供應(yīng)鏈管理”的優(yōu)化，在特定城市實現(xiàn)規(guī)模成本優(yōu)勢。收入端的本地生活服務(wù)也依賴管理密度所帶來的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，管理密度從根本上代表了一家物企在特定城市的“議價權(quán)”（甚至是“話語權(quán)”），是應(yīng)該長期追求的第一力量。目前上市物企平均單城市的管理面積僅 100萬平米，個別區(qū)域性公司能達(dá)到 300-400萬平米，最好的是綠城服務(wù)的杭州區(qū)域約4,700萬平米。

宏觀：母公司資源是長期第一核心競爭力

1）物企的增長最終仍將是“資源依賴型”，因為能力會趨于同質(zhì)化；

2）物管是房企“綜合實力”在“存量時代”的繼承和延伸，并承載著房企在廣義“輕資產(chǎn)”領(lǐng)域的戰(zhàn)略，多元能力疊加的協(xié)同效益將是物企發(fā)展的必由路徑，行業(yè)內(nèi)長期收并購的方向?qū)⑹穷^部開發(fā)商系的物企的持續(xù)整合和業(yè)務(wù)生態(tài)完善。

3）頭部房企的軟性資源，包括政企關(guān)系、財務(wù)資源、品牌資源將在競爭中發(fā)揮很大作用。