【沒錢真棘手】老舊小區屋頂漏水沒錢修，誰負責？
老舊小區屋頂漏水修繕費該誰承擔？
楊先生住在昆明某小區里，該小區建設年代有些久遠，小區沒有維修資金。楊先生住小區頂層，2019年，家里屋頂突然出現漏水，經過一番查驗后，確定漏水原因是防水層老化所致，楊先生多次找小區物業公司及樓下住戶協商，希望可以一起出錢對屋頂進行修繕，但物業公司和樓下住戶對楊先生的要求置之不理。
為了不影響生活，楊先生只好自己先墊付6570元對漏水點進行了修繕。
楊先生認為：屋頂屬于小區公共部分，物業公司和樓下的住戶應當一起來承擔這個修繕的義務，可物業公司和樓下的住戶們都不理睬。無奈之下，楊先生將樓下6家住戶一并告上法庭，要求平均分攤維修費。訴訟過程中，6家住戶申請追加小區物業公司作為共同被告。
最初，法官考慮到當事人之間是多年鄰里關系，若能以調解方式化解糾紛最好，但6家住戶對于賠償一事卻“各有道理”。
樓下的住戶認為：7樓房子漏水憑啥要讓大伙出錢修繕？以后咱家漏水了，也讓大伙一起出錢修繕，這種可行嗎？頂層房屋購買時，本就較一般樓層價格便宜，怎能當初撿了便宜，現在卻讓大伙兒一塊兒跟著出錢修繕呢？
還有住戶認為：他已經好久沒在這個小區居住了，不應該承擔這個修繕費，樓下住戶的意見不能達成一致，總之一句話，就是不愿意出錢修繕。
物業公司則認為：他們僅向業主收取了少量物業費，主要幫助業主看守小區大門及日常清掃，費用中并不包含小區公共區域的維修。
判決：整個單元住戶應對屋頂漏水擔責
五華法院開庭審理認為，首先，楊先生與樓下6住戶對單元樓屋頂享有共有及共同管理的權利，如果允許部分業主不支付維修費而享有其他業主支付維修費用所帶來的利益，有違公平原則，并會對共有建筑物的長期安全使用甚至公共利益造成損害，所以，樓下6住戶共同承擔維修費的1/3，平均每戶365元。
其次，物業公司收取了業主物業費，即負有對小區物業共用部分進行維修、養護、管理的職責，對修繕屋頂的費用理應進行相應分攤，庭審中，楊先生明確表示不要求物業公司承擔責任，故本應由物業公司承擔的2190元由楊先生自行承擔。
最后，楊先生購買的房屋位于單元樓頂層，在交易慣例中，普通平層頂樓房屋價格通常低于其他樓層，楊先生應較其他住戶承擔更多的風險及養護責任。
于是，五華法院作出一審判決：由頂層住戶楊先生、物業公司以及樓下6家住戶各承擔維修費的1/3。
宣判后，各方當事人均表示服判不上訴。
法官點評
在《民法典》實施前，我國物權法第72條規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務”。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條規定：“除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分……”。《民法典》實施后，上述法律規定自然廢止，取而代之的是《民法典》第273條：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務”。可見，無論是《民法典》實施前或實施后，小區屋頂都屬于業主共有部分，無論是否居住頂層，全體業主對屋頂均享有共同使用、共同維護的權利和義務，任何人不得以不使用屋頂為由拒絕履行相應義務。同樣，在高層住宅中，業主不得以不使用電梯為由不交納電梯維修費用；在集中供暖的地區，業主不得以冬季不在此居住為由不交納暖氣費用……本案中，樓下住戶提出的不是屋頂使用人、不在此居住等抗辯理由均不能成立。在法律只對業主權利義務共同作出原則性規定的情況下，合理確認各方責任比例是本案裁判的關鍵，法官從公平的價值取向出發，綜合權衡各方利益后作出本案判決，一方面有利于和諧鄰里、和諧社會構建，一方面也是基層法院法官在實踐中將社會主義核心價值觀融入具體案件的體現。
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