物業(yè)的管理權(quán)限有哪些？
在日常生活中，
管
01
綠地被侵占物業(yè)該不該管?
解讀：《民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有”;同時，《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全”。
02
私搭亂建該誰管?
解讀：上述《民法典》第九百四十二條規(guī)定了物業(yè)有維護業(yè)主共有部分秩序的義務。因此，小區(qū)內(nèi)如果出現(xiàn)了私搭亂建，首先可以通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行維權(quán);如果在業(yè)主共有部分進行私搭亂建，同樣可以請求物業(yè)進行管理;如果私搭亂建者拒不履行相關義務，還可以向有關行政部門投訴或報告，請求有關部門介入處理。
此外，新版《物業(yè)管理條例》中明確，城市管理執(zhí)法部門負責查處違法建筑、毀壞綠地等行為。侵占、損壞共用部位、共用設施設備的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門，責令限期改正，恢復原狀，并對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。
03
消防出問題該誰管?
解讀：《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理。”
因此，物業(yè)有義務防止其服務區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)違反消防法律法規(guī)的行為。這要求物業(yè)一方面應及時采取合理措施制止違反消防法的行為，另一方面有向消防救援機構(gòu)報告并協(xié)助處理違法行為的義務。
因此，如果小區(qū)內(nèi)消防出現(xiàn)問題，例如因為某業(yè)主將其電動車停放在樓道產(chǎn)生火災隱患，物業(yè)有權(quán)采取管理措施。
04
噪聲污染歸誰管?
解讀：《民法典》第二百八十六條規(guī)定，業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關行為應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。
業(yè)主大會或業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。
業(yè)主或其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。
不管
01
物業(yè)換開關、水龍頭該不該收費?
問題：“插座更換10元/個、馬桶疏通50元……”物業(yè)提供的這些服務該不該收費?
而開關、水龍頭并不屬于業(yè)主的共有部分，物業(yè)并沒有無償為業(yè)主進行維修的義務，因此，不能要求物業(yè)無償提供服務，物業(yè)給業(yè)主換開關、水龍頭，屬于增值服務，可以適當收費。
分不同情況
01
停水、停電該找誰?
解讀：《民法典》第六百五十一條規(guī)定：“供電人應當按照國家規(guī)定的供電質(zhì)量標準和約定安全供電。供電人未按照國家規(guī)定的供電質(zhì)量標準和約定安全供電，造成用電人損失的，應當承擔賠償責任。”
供水、供電等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向用戶收取費用。遇到停水、停電等問題，應要求供水、供電等單位解決問題。
如涉及物業(yè)服務企業(yè)轉(zhuǎn)供水、電的，應區(qū)分屬于源頭問題還是轉(zhuǎn)供水、電中的設備因素，如果是轉(zhuǎn)供水、電中的設備出現(xiàn)問題，應由物業(yè)組織自行維修或申請使用維修資金維修。
02
房子漏水歸誰管?
(3)超出質(zhì)保期、因使用年限較長等自然原因出現(xiàn)的屋面、墻面滲水、漏水等問題，應依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金進行維修。新頒布的《民法典》降低了維修資金的使用門檻。
03
房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題歸誰管?
(2)購買二手房后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題：《民法典》第六百一十七條規(guī)定：“出賣人交付的標的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可依據(jù)本法第五百八十二條至第五百八十四條的規(guī)定請求承擔違約責任”，因此，如果在購買二手房并居住后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題，現(xiàn)業(yè)主應向原業(yè)主請求賠償;原業(yè)主如能證明房屋質(zhì)量問題為開發(fā)商所致而并非由其所致，則可按上文規(guī)定向開發(fā)商請求賠償。
04
公共部位、設施出問題誰負責?
解讀：電梯等共有設施設備出問題應區(qū)分看待，日常維護、保養(yǎng)的工作，屬于日常物業(yè)管理的范疇;如屬于大、中修維修，符合維修資金使用范疇的，應通過申請使用維修資金解決。外墻脫落等公共部位出現(xiàn)問題，保修期內(nèi)可向物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)委會進行反映，由其協(xié)調(diào)建設單位進行維修;保修期外的，可由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)委會申請使用維修資金解決。