舊樓加裝電梯，費(fèi)用誰承擔(dān)？
舊樓加裝電梯，費(fèi)用誰承擔(dān)？
隨著改革開放的深入，我國的城鎮(zhèn)化水平日益提升。早期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)范并不完善，因此配置電梯的低層或小高層（7層及以下）住宅樓極少，除了少數(shù)高端樓盤以外，一般的職工樓、家屬樓、自建房等基本不會配置電梯。但隨著人們生活水平的提升，以及居民年齡的增長，為既有住宅小區(qū)加裝電梯成了當(dāng)下日益凸顯的生活必備需求。筆者將在本文中為大家簡單介紹在既有住宅小區(qū)加裝電梯過程中的費(fèi)用承擔(dān)問題。
通常而言，既有住宅申請加裝電梯的條件不僅需要房屋的建筑結(jié)構(gòu)安全、消防安全及安全疏散符合相應(yīng)的安全標(biāo)準(zhǔn)，更重要的是申請既有住宅加裝電梯的單元、一幢或者整個小區(qū)的業(yè)主能夠依照《民法典》等法律法規(guī)進(jìn)行充分協(xié)商，依法達(dá)成一致意見，能夠妥善處理好周邊的相鄰關(guān)系。
筆者通過對安徽、南京、廣州、廈門等不同省市地區(qū)既有住宅加裝電梯的相關(guān)法律法規(guī)的梳理，分析出對加裝電梯決議的表決比例要求主要分為以下兩類——《民法典》施行前和施行后制定的地方性規(guī)定。
以安徽省、南京市為例，地方性規(guī)定與《民法典》保持一致，對表決比例和同意比例均做出了具體規(guī)定。一般要求專有部分面積和人數(shù)雙三分之二以上的業(yè)主參與表決，雙四分之三以上的業(yè)主同意。
如《安徽省物業(yè)管理條例》第九十一條：住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行改造的，應(yīng)當(dāng)由本幢或者本單元專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。
關(guān)于《南京市既有住宅增設(shè)電梯規(guī)劃管理辦法》的補(bǔ)充通知：本單元增梯應(yīng)經(jīng)該單元房屋專有部分面積占三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主書面簽署同意意見。
《民法典》生效前制定的地方性規(guī)定
以廣州市、廈門市為例，表決比例參照《物權(quán)法》（現(xiàn)已失效）的規(guī)定，僅對同意比例做出了要求，無參與比例的相關(guān)規(guī)定：明確專有部分面積和業(yè)主人數(shù)雙占比在三分之二以上的業(yè)主予以同意。
《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》第五條：既有住宅增設(shè)電梯的意向和建筑設(shè)計方案應(yīng)當(dāng)聽取擬增設(shè)電梯所在物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)業(yè)主的意見，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)本單元或者本幢房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。增設(shè)電梯擬占用業(yè)主專有部分的，還應(yīng)當(dāng)征得該專有部分的業(yè)主同意。
前款所指面積和業(yè)主人數(shù)的計算方式按照最高人民法院的有關(guān)司法解釋和相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
分單元增設(shè)電梯不影響本幢其他單元房屋結(jié)構(gòu)安全的，本條第一款所指總面積和總?cè)藬?shù)按照增設(shè)電梯單元的房屋獨立計算。
然而，此類規(guī)定雖未更新，但作為下位法，對于和《民法典》有沖突的部分，應(yīng)當(dāng)適用《民法典》的規(guī)定。
因此筆者認(rèn)為，在《民法典》施行后，無論地方性規(guī)定如何表述，既有住宅小區(qū)加裝電梯的法定前提應(yīng)該是專有部分面積和人數(shù)雙三分之二以上的業(yè)主參與表決，雙四分之三以上的業(yè)主同意。
目前各省市地區(qū)對既有住宅加裝電梯所需的建設(shè)資金及運(yùn)行使用、維護(hù)管理資金來源的規(guī)定各不相同。筆者通過對廣州、哈爾濱、濟(jì)南等不同省市地區(qū)既有住宅加裝電梯的相關(guān)法律法規(guī)的梳理，發(fā)現(xiàn)其中涉及的資金承擔(dān)主體有業(yè)主、政府、其他單位及社會主體。而單位和社會主體出資參與電梯加裝需要滿足相應(yīng)的條件，并非各城市既有住宅加裝電梯費(fèi)用承擔(dān)的主要主體，故筆者將既有住宅加裝電梯資金承擔(dān)的主體主要分為了以下兩類——由政府與業(yè)主共同承擔(dān)的和由業(yè)主自行承擔(dān)的。
以哈爾濱市、濟(jì)南市為例，政府會對每部加裝的電梯提供相應(yīng)的補(bǔ)助金，業(yè)主需要負(fù)擔(dān)剩余加裝電梯費(fèi)用，加裝電梯的各項資金由業(yè)主和政府共同承擔(dān)。
《哈爾濱市既有住宅加裝電梯工作指導(dǎo)方案》第四點資金籌集中明確：（一）既有住宅加裝電梯所需的建設(shè)、運(yùn)行使用、維護(hù)管理等資金由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)，由相關(guān)業(yè)主自行協(xié)商達(dá)成一致，并形成資金籌集使用方案。（二）加裝電梯的業(yè)主可以申請使用房屋所有權(quán)人及其配偶名下的住房公積金，提取額度不超過刨除補(bǔ)助資金外的實際分?jǐn)傎M(fèi)用。（三）遵循“事后審核、一次性撥付”的資金補(bǔ)助原則，政府可以安排專項資金用于既有住宅加裝電梯項目建設(shè)補(bǔ)助。對于由相關(guān)業(yè)主出資、電梯權(quán)屬歸相關(guān)業(yè)主共同所有的加裝電梯項目，市級財政按照每部電梯15萬元給予定額資金補(bǔ)助，在2023年12月31日前取得電梯使用登記證書的加裝電梯項目，可申請政府補(bǔ)助資金。
《濟(jì)南市既有住宅增設(shè)電梯辦法》第七條：既有住宅增設(shè)電梯所需資金可通過下列方式籌集：（一）業(yè)主按照一定分?jǐn)偙壤餐鲑Y；（二）業(yè)主夫妻雙方住房公積金；（三）財政補(bǔ)助資金；（四）社會投資；（五）其他依法可用于增設(shè)電梯的資金。
以廣州市、廈門市、南京市為例，其關(guān)于加裝電梯的資金主要由業(yè)主共同承擔(dān)，但允許在業(yè)主個人承擔(dān)的基礎(chǔ)上，提取相應(yīng)的住房維修基金、住房公積金、專項維修資金等進(jìn)行使用。
《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》第八條：既有住宅增設(shè)電梯所需要的資金，可以按照以下方式籌集：（一）根據(jù)所在樓層等因素，由業(yè)主按照一定的分?jǐn)偙壤餐鲑Y，分?jǐn)偙壤晒餐鲑Y業(yè)主協(xié)商約定。（二）屬于房改房的，可以申請使用單位住房維修基金。（三）可以申請使用房屋所有權(quán)人名下的住房公積金、專項維修資金。（四）原產(chǎn)權(quán)單位或者原房改售房單位（不包括財政撥款的預(yù)算單位）出資。（五）社會投資等其他合法資金來源。
《廈門市城市既有住宅增設(shè)電梯指導(dǎo)意見（2018修訂版）》三、資金籌集：既有住宅增設(shè)電梯所需的資金，可以通過下列方式籌集：（一）由業(yè)主根據(jù)所在樓層等因素協(xié)商，按一定分?jǐn)偙壤餐鲑Y；（二）業(yè)主可按照有關(guān)規(guī)定提取住房公積金；（三）業(yè)主可按照有關(guān)規(guī)定申請使用專項維修資金；（四）已售公房業(yè)主可按照有關(guān)規(guī)定提取房屋維修金；（五）其他符合規(guī)定的資金。
同意增設(shè)電梯的業(yè)主應(yīng)當(dāng)就各自出資額、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)分?jǐn)偟仁马椷_(dá)成書面協(xié)議。業(yè)主自行協(xié)商出資比例。增設(shè)電梯所籌集的資金及使用情況應(yīng)當(dāng)在小區(qū)顯著位置公布，接受監(jiān)督。公布的位置應(yīng)包括公示欄、一樓防盜門上（外側(cè)）、小區(qū)出入口等。
《南京市既有住宅增設(shè)電梯實施辦法》第六條：業(yè)主可以根據(jù)所在樓層、面積等因素分?jǐn)傎Y金，分?jǐn)偙壤沙鲑Y的全體業(yè)主協(xié)商確定；出資增設(shè)電梯的業(yè)主可以按規(guī)定提取住房公積金、住宅專項維修資金；既有住宅原建設(shè)單位可以出資增設(shè)電梯。
關(guān)于既有住宅加裝電梯資金業(yè)主如何進(jìn)行分?jǐn)偟膯栴}，大多數(shù)省市都無具體明確規(guī)定，往往實踐中由業(yè)主們協(xié)商確定。筆者通過對僅有的幾個省市地區(qū)所提供的政府指導(dǎo)分?jǐn)偙壤囊?guī)定梳理，發(fā)現(xiàn)一般業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用的方式有兩種——按照分?jǐn)傁禂?shù)及遞增系數(shù)推算確定各戶具體的分?jǐn)傎M(fèi)用，或直接根據(jù)各層的分?jǐn)偙壤_定分?jǐn)傎M(fèi)用的。
以廣州市為例，首先確定某一層的分?jǐn)傁禂?shù)及遞增系數(shù)，各層按照系數(shù)進(jìn)行分?jǐn)偅蝗缓竺恳粚拥木唧w某一戶的分?jǐn)傎M(fèi)用按照其專有部分占該層建筑總面積的比例確定。
《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》第八條第二款：按照前款第（一）項由業(yè)主協(xié)商約定分?jǐn)偙壤餐鲑Y的，同意增設(shè)電梯的業(yè)主應(yīng)當(dāng)就各自出資額、維護(hù)和養(yǎng)護(hù)分?jǐn)偟仁马椷_(dá)成書面協(xié)議。業(yè)主可以參考以下分?jǐn)偙壤s定出資、維護(hù)和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的分?jǐn)偅阂缘谌龑訛閰?shù)1、第二層為0.5、第一層為0，從第四層開始每增加一個樓層提高0.1個系數(shù)，即第四層1.1、第五層1.2、第六層1.3，并依此類推出資比例；同一樓層各戶的出資比例可以按照業(yè)主專有部分占該層建筑總面積的比例確定。
以上海市、南昌市、昆山市為例，根據(jù)直接確定的每一樓層業(yè)主的分?jǐn)偙壤_定具體的分?jǐn)傎M(fèi)
無論是分?jǐn)傁禂?shù)還是不同樓層的分?jǐn)偙壤伎梢娭鞴懿块T的指導(dǎo)傾向均為“多用多攤，少用少攤”，這也符合“合理分?jǐn)偂钡脑瓌t。畢竟對低層業(yè)主來說，加建電梯能給其帶來的獲益不僅不大，反而有可能侵占其公共空間，因此1層業(yè)主分?jǐn)傁禂?shù)多為0也就合情合理了。
不同點在于，若是明確各層的具體分?jǐn)偙壤?dāng)遇到規(guī)定以外的情形時，就會產(chǎn)生一定的爭議，比如《上海市加裝電梯費(fèi)用分?jǐn)偡桨浮分兄幻鞔_了1-7層的分?jǐn)偙壤舸嬖诘叵掳雽印菞澯?層或其他特殊情況，此時上海規(guī)定的適用性相較于廣州的規(guī)定就比較弱了。
?文章內(nèi)容來源：《舊樓加裝電梯的費(fèi)用承擔(dān)與糾紛處理》，原載于《現(xiàn)代物業(yè)》下旬刊2022年2-3期/總第555期