住宅物業(yè)室內(nèi)返水的處理方式及責(zé)任承擔(dān)
在日常的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)過程中，大家最頭疼也最難解決的問題是否包括住宅物業(yè)專有部分（業(yè)主室內(nèi)）的返水問題呢？頭疼是因?yàn)槠涠喟l(fā)，難解決是因?yàn)楣艿蓝氯脑蛴泻芏啵[蔽工程的維修成本又相對較高，但是不解決又可能導(dǎo)致?lián)p失的擴(kuò)大，最終物業(yè)公司不得不承擔(dān)賠償業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的責(zé)任。 本次，筆者就從以下角度分析專有部分返水的處理方式及發(fā)生專有部分返水問題后的責(zé)任承擔(dān)問題。?
01 承接查驗(yàn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
結(jié)合筆者在實(shí)踐中遇到的多起糾紛，很多高層立管出現(xiàn)堵塞問題是因?yàn)橐婚_始物業(yè)公司在承接查驗(yàn)時(shí)就沒有做好通球?qū)嶒?yàn)，有的是應(yīng)做而未做，有的則是測試用球不符合標(biāo)準(zhǔn)。 《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB 50242-2002）中第5.2.5條規(guī)定，室內(nèi)排水主立管及水平干管道應(yīng)做通球試驗(yàn)，通球球徑不小于排水管道管徑的2/3，通球率必須達(dá)到100%。 由于交付時(shí)管道就存在問題（比如水泥等建筑材料已經(jīng)堵塞了管道），后續(xù)使用時(shí)稍有不當(dāng)便容易產(chǎn)生堵塞問題。如果物業(yè)公司無法舉證自己已進(jìn)行通球?qū)嶒?yàn)且管道已達(dá)交付標(biāo)準(zhǔn)，則當(dāng)業(yè)主遇到立管堵塞的問題時(shí)，物業(yè)公司極有可能需要承擔(dān)管理責(zé)任。因此，物業(yè)公司要想減少甚至完全排除立管堵塞的風(fēng)險(xiǎn)，在室內(nèi)排水立管或干管安裝結(jié)束后（承接查驗(yàn)時(shí)）做好通球?qū)嶒?yàn)是首要之舉。 除了通球?qū)嶒?yàn)外，物業(yè)公司在前期介入和承接查驗(yàn)中，應(yīng)關(guān)注一樓管道回填施工期間是否做好管道支墩保護(hù)、管道標(biāo)高是否符合設(shè)計(jì)要求、室外出戶管道是否用素土回填夯實(shí)等，避免因施工不規(guī)范（渣土回填、地面未夯實(shí)）導(dǎo)致后期地面塌陷、排污管道破損等。另外，地下或者架空層設(shè)置廢水管、污水管應(yīng)有溢流口和防臭措施（與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門政策有差異時(shí)按照當(dāng)?shù)卣邎?zhí)行），建筑本體應(yīng)設(shè)置管道檢修口，檢修口必須可使用，此項(xiàng)為前期介入和承接查驗(yàn)關(guān)注重點(diǎn)。由此可見，物業(yè)公司在承接查驗(yàn)甚至前期建設(shè)階段介入越深入，越能提前預(yù)防甚至解決潛在的返水隱患。?
02 管道堵塞，原因排查
一般來說，對于已經(jīng)做好通球試驗(yàn)的高層立管，一般不會(huì)輕易出現(xiàn)管道堵塞問題，因?yàn)榫退愎艿纼?nèi)存在一些雜物也會(huì)在重力作用下隨著水流下落至排污井，只要物業(yè)公司定期清理排污井，不要讓其造成堵塞，則立管堵塞導(dǎo)致返水的情形其實(shí)完全可以避免。 然而，為何高層室內(nèi)返水的事件常發(fā)？每次發(fā)生時(shí)，業(yè)主總認(rèn)為是物業(yè)公司沒有做好管道的清掏，而物業(yè)公司總認(rèn)為是業(yè)主（物業(yè)使用人）對管道使用不當(dāng)所致，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)清理責(zé)任？這里我們結(jié)合不同的情形，分析一下室內(nèi)管道堵塞導(dǎo)致返水的原因及其主要責(zé)任承擔(dān)。 業(yè)主專用管道堵塞 在實(shí)踐中，筆者與項(xiàng)目同事溝通，常見造成業(yè)主專用管道堵塞的原因有三：其一是裝修垃圾導(dǎo)致堵塞；其二是生活垃圾堵塞，如洗手間排污管內(nèi)清掏出女性衛(wèi)生用品、毛巾、化妝棉等物品，此類物品一旦進(jìn)入管道，極難清理；其三是廚房排水管線油污管道壁積累造成出戶橫管到出戶第一個(gè)排污井的堵塞。無論是哪種原因，業(yè)主專用管道堵塞一般與住戶自身不當(dāng)使用管道有關(guān)，因此由房屋的實(shí)際使用人或業(yè)主自行承擔(dān)清掏責(zé)任。 公共管道堵塞 若發(fā)生返水事件后，經(jīng)過項(xiàng)目人員排查確實(shí)為公共管道堵塞導(dǎo)致，首先物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)確認(rèn)堵塞位置（樓層），并排查堵塞物來源，以便后續(xù)的責(zé)任劃分。一般來說，按照設(shè)計(jì)規(guī)范施工的高層，每5層內(nèi)會(huì)設(shè)置立管的檢查口，以便檢測及維修。若檢測口已被封閉，也可聘請專業(yè)公司通過儀器進(jìn)行檢測，如使用CCTV微型儀器檢測。 檢測完畢后，到底誰來疏通管道？若單純從法律上來說，公共管道疏通并無全國性的法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司清掏，且很多物業(yè)項(xiàng)目的《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》也并未約定由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。在無法定亦無約定義務(wù)的前提下，物業(yè)公司有合理理由拒絕清掏。但是從物業(yè)服務(wù)的角度，若明知公共管道堵塞卻不疏通，必然導(dǎo)致業(yè)主不滿甚至客戶投訴。因此，在清掏或處理成本較低的情況下，筆者還是建議物業(yè)公司能夠完成公共管道清掏或聘請專業(yè)的疏通公司完成公共管道堵塞物的處理。若成本過高，可與有利害關(guān)系的業(yè)主溝通，分?jǐn)偸柰ǔ杀尽?/span> 但是，如果當(dāng)?shù)赜袟l例或者司法判決認(rèn)為公共管道疏通責(zé)任在于物業(yè)公司（可搜索當(dāng)?shù)胤ㄔ旱纳袥Q），那么還是建議由物業(yè)公司定期履行管道疏通的工作，特別是雨季到來之前，對室外管網(wǎng)的淤泥、雜物進(jìn)行清掏，不然會(huì)產(chǎn)生管道回流。具體來說，應(yīng)對出戶第一個(gè)排污井進(jìn)行清掏，對第一個(gè)排污井——橫管——單元內(nèi)第一個(gè)檢修口（夾層）采用拉刷或者高壓水炮沖洗方式，每年春季（4月）和秋季（10月）合計(jì)清掏兩次。 除此之外，物業(yè)公司還需特別注意低層業(yè)主的管道維護(hù)，因?yàn)閷?shí)踐中低層業(yè)主面臨的返水問題頻次相對較高。建議所有物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目廢水管、污水管明裝溢流口，對前期未加裝溢流口可后期請專業(yè)公司對小區(qū)排水管進(jìn)行防返水改造。同時(shí)，還要看本園區(qū)的室外排水管網(wǎng)有沒有定時(shí)清掏、管網(wǎng)是否存在塌陷、標(biāo)高是否存在變化，確保園區(qū)的管網(wǎng)排水能夠順利排入市政管道。 對于存在返水風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目（已經(jīng)發(fā)生過低層住戶室內(nèi)返水的），建議項(xiàng)目維修人員每季度進(jìn)行一次全覆蓋的低層住戶入戶預(yù)防性疏通，同時(shí)在管家端口的朋友圈、微信群里全面宣傳相關(guān)注意事項(xiàng)，并留存記錄。 當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)生活中，出現(xiàn)返水的原因多種多樣，筆者在此僅能就常見的情況以及物業(yè)公司的應(yīng)對措施給予大家一些建議。真的遇到此類問題時(shí)，還是要具體問題具體分析，結(jié)合堵塞原因、疏通主體、成本承擔(dān)等多方面考慮如何解決問題。?
03 法律責(zé)任，因地而異
物業(yè)專有部分返水案件的責(zé)任承擔(dān)，也是一線物業(yè)服務(wù)人員咨詢最多的問題。然而這道題沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，只有參考答案。因?yàn)榘l(fā)生堵塞的原因各有不同，過錯(cuò)主體也需一案一議，而責(zé)任承擔(dān)比例更是需結(jié)合法官的 “自由裁量權(quán)”來考慮，因而筆者無法給出一個(gè)萬能公式告訴大家什么情況下物業(yè)公司需要承擔(dān)多少比例的責(zé)任。 通過檢索多地的生效判決，筆者總結(jié)了返水事件中責(zé)任承擔(dān)的要點(diǎn)： 因管道堵塞引起的返水 對于因日常雜物（如蔬菜、紙巾等）堵塞立管導(dǎo)致的返水，如果物業(yè)公司無法明確具體的責(zé)任人，也無法提供立管日常維保的證明，即便《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》并未約定物業(yè)公司有立管維保義務(wù)，大部分地區(qū)的法院也傾向于認(rèn)為“立管屬于公共管道，屬于物業(yè)公司的維保范圍”，因而判決物業(yè)公司承擔(dān)一定范圍內(nèi)的賠償責(zé)任。 對于因非日常雜物（如浴巾等）阻塞立管或因業(yè)主違規(guī)裝修導(dǎo)致的返水，在能確定具體侵權(quán)責(zé)任人的情況下，法院一般不會(huì)判決物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，而是由導(dǎo)致立管阻塞的直接責(zé)任人來賠償。 因管道老化、破損引起的返水 若在保修期內(nèi)，一般由開發(fā)商承擔(dān)維保及賠償責(zé)任。但是如果物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)返水事故后卻沒有告知業(yè)主，導(dǎo)致?lián)p失的擴(kuò)大，則物業(yè)公司需對損失擴(kuò)大的部分承擔(dān)賠償責(zé)任。 如果已經(jīng)超過保修期，法院很有可能會(huì)讓物業(yè)公司承擔(dān)一定比例的責(zé)任，但這個(gè)比例需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)條例、《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》的約定以及法官的自由裁量權(quán)綜合判斷。 那什么情況下物業(yè)公司才可以完全免責(zé)或降低責(zé)任承擔(dān)呢？筆者總結(jié)了以下要點(diǎn)： 1、找到責(zé)任主體，且物業(yè)公司無過錯(cuò)，則可完全免責(zé)：能夠證明特定的責(zé)任主體的證據(jù)，如建設(shè)單位未按工程設(shè)計(jì)施工或業(yè)主擅自修改管道導(dǎo)致管道堵塞的證據(jù)。 2、證明物業(yè)公司無清掏義務(wù)或已履行合同義務(wù)：①《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》明確物業(yè)公司無清掏義務(wù)或者約定了物業(yè)公司的清掏周期。②物業(yè)公司可提供日常清掏記錄、疏通記錄和巡檢記錄，所有的書面記錄都應(yīng)該有日期及簽字，若能提供水印照片或者視頻則證明效力更強(qiáng)。③提供管道使用注意事項(xiàng)告知與文明使用下水管道的溫馨提示，證明已盡到管理提示義務(wù)。 3、證明物業(yè)公司針對特定返水事故已盡合理責(zé)任：①發(fā)生堵塞時(shí)物業(yè)公司派人及時(shí)到場處理及清掏的證明（承包給第三方維修的協(xié)議、維修現(xiàn)場照片、業(yè)主確認(rèn)進(jìn)行維修記錄）；②堵塞位置及堵塞物照片或錄像，以證明堵塞物是日常使用不當(dāng)或特定責(zé)任主體產(chǎn)生（如裝修垃圾）；③后續(xù)幫助業(yè)主清理受損現(xiàn)場的照片或錄像；④協(xié)助業(yè)主與其他有利害關(guān)系的業(yè)主溝通的記錄、函件。 4、責(zé)任分?jǐn)偟钠渌嚓P(guān)證據(jù)：業(yè)主本身存在過失造成損失擴(kuò)大的證明（如未能及時(shí)到場、拒絕開門、不配合等）。?
綜上，物業(yè)公司針對住宅物業(yè)專有部分（業(yè)主室內(nèi)）返水的處理，其實(shí)從承接查驗(yàn)甚至前期建設(shè)階段就已經(jīng)開始。入場前的仔細(xì)查驗(yàn)，可以提前進(jìn)行預(yù)防堵塞；當(dāng)出現(xiàn)管道堵塞的問題時(shí)，原因排查則很重要，找清楚堵塞原因才能避免 “背鍋”；最后，要理解不同原因?qū)е碌姆邓?zé)任承擔(dān)也會(huì)不盡相同，沒有萬能公示能解答物業(yè)公司需承擔(dān)多少責(zé)任，但做好事前、事中、事后的檢查、應(yīng)對和處理，一定能降低甚至免除物業(yè)公司的責(zé)任。?