物業服務企業安全保障義務的適用依據
近年來，法院受理的物業服務合同糾紛案件數量較多，造成糾紛的緣由也多種多樣，而物業服務企業的安全保障義務是引發雙方糾紛的主要矛盾之一。物業服務企業的安全保障義務如何定性、義務產生的依據是解決此類糾紛的前提。
一、安全保障義務的概念
安全保障義務，是指特定場所的所有人、管理人或者社會活動的組織者，對于進入該場所的任何人的人身或者財產安全所負有的合理的注意和保護義務。而具體到物業服務企業的安全保障義務，就是指物業服務企業依據法律規定或依合同約定，對物業小區內相關人員的人身權、財產權所承擔的保護、警示、告知等義務。
二、物業服務公司安全保障義務的適用依據
從近年來法院所涉及的物業服務合同糾紛案例來看，物業服務公司安全保障義務來源于合同約定和法律規定。物業服務合同中，針對物業服務企業的安全保障義務，一般包括出入人員登記制度，物業服務企業對小區安全設施的管理和完善，安保人員的巡邏義務及發生事故的處理制度等等；而就法律依據來說，主要包括以下幾個方面：
1、《物業管理條例》
根據《物業管理條例》第三十六條第二款規定：“物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！钡谒氖邨l規定：“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。”
2、侵權責任法
根據《侵權責任法》第三十七條的規定，賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權責任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務的，承擔相應的補充責任。
3、合同法
《中華人民共和國合同法》第60條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”“當事人應當遵循誠實信用原則根據合同性質、目的和交易習慣履行通話、協助、保密等義務。”第122條規定：“因當事人一方違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任?！?/p>
4、司法解釋
最高人民法院2009年4月20日頒布的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條：“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持?！?/p>
三、物業服務企業未盡到安全保障義務的責任
關于物業服務企業未盡到安全保障義務，業主如何保護自己的權益，主要分為兩個方面。
?。ㄒ唬?業主主動起訴物業服務企業
若物業服務企業未盡到安全保障義務，業主可以依據物業服務合同的約定提起違約之訴，也可以依據法律的相關規定提起侵權之訴，而業主需舉證物業服務企業違反安保義務，業主自己遭受財產損失，最重要的一點—-損失要和物業服務企業的行為有因果關系。而法院一般根據業主的損失和物業服務企業的過錯程度來酌定其承擔責任的比例。例如，湖南長沙市中級人民法院所作的（2016）湘01民終5267號民事判決書，涉案《物業管理合同》中約定，物業公司對小區房屋共用部位負有維護保養、保潔服務及相關管理義務，應當定期對電梯及電梯間地面進行清掃，及時清理積水，以防止地面濕滑致人摔倒，但物業公司未盡到相應的義務，既沒有及時清掃電梯間地面上的積水，又沒有及時維護好電梯間用于照明的燈光，因此，法院認定物業公司應當對受害人承擔賠償責任。但是，受害人未能盡到充分的注意義務，對事故的發生也有重大過錯，結合雙方的過錯大小及事故發生的原因力來看，法院認定物業公司承擔60%責任。
?。ǘI主行使抗辯權
當物業服務企業未盡到安保義務時，其向業主行使物業費請求權，業主可以以未盡到安保義務為由抗辯。理由主要為“未盡到安保義務”是對合同義務的不完全履行，屬于違約行為，但是這一行為是對物業合同的不完全履行，并非根本性違約，所以法院在最后的認定中會根據安保責任范圍以及業主的具體損失來酌情減免物業費。另外，就這一抗辯權來說，它的界定是以善良管理人的注意義務為標準界定安保義務的，因為任意擴大義務范圍會加重物業服務企業的責任，加深物業服務關系雙方的矛盾。