我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展
一、物業(yè)管理產(chǎn)生的主要原因
物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。一套行之有效的管理辦法，引導并要求租戶嚴格遵守，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，形成了物業(yè)管理最早的雛形。
后來社會其他人士紛紛效仿，并得到英國政府的肯定和支持，成立了世界上第一個非營利性的物業(yè)管理行業(yè)組織——皇家特許屋宇經(jīng)理學會。以英國為起源，在一個多世紀時間里，物業(yè)管理在西方各國逐漸推行開來。
隨著物業(yè)管理機構(gòu)的增加，20世紀初，美國也成立了第一個行業(yè)協(xié)會——芝加哥建筑管理人協(xié)會。
以英美兩國為開端，物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府所重視，逐漸發(fā)展成為一個新型的服務行業(yè)。
物業(yè)管理之所以最初在歐美資本主義國家誕生并得以發(fā)展，主要基于三個原因。
（一）房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)演變要求建筑物區(qū)分所有
（二）建筑物區(qū)分所有要求業(yè)主共同管理物業(yè)
（三）業(yè)主共同管理物業(yè)要求引入市場機制
二、城鎮(zhèn)住房制度和住房制度改革
我國物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革背景下，通過實行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來的。
（一）改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度
1949年中華人民共和國成立后，國家對城市房地產(chǎn)逐步實行國有化的政策。
改革開放以后，國家確立了住房商品化方針，一方面，大力發(fā)展商品房市場；另一方面，積極鼓勵和支持向職工和居民出售公有住房。
長期以來，我國房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，符合當時城鎮(zhèn)住房制度的要求。我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個特征、
一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實物分配；三是住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。
（二）城鎮(zhèn)住房制度改革
城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟體制改革的重要組成部分。
1978年以后，隨著我國經(jīng)濟體制改革的逐步展開，房地產(chǎn)領(lǐng)域進行了三項改革、
一是城鎮(zhèn)住房制度改革；
二是城市土地使用制度改革；
三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。
房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，就是改變國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理的統(tǒng)包統(tǒng)支制度，發(fā)揮國家、企業(yè)和個人的積極性，推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的綜合開發(fā)模式，建立并完善商品房市場。
綜合開發(fā)后的住宅小區(qū)呈現(xiàn)三個特點、
一是數(shù)量多，
二是規(guī)模大，
三是建筑水平與配套設(shè)施設(shè)備得到突破性的提升。
三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生
1981年3月10日，深圳市第一家從事涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。
第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司的成立，標志著我國內(nèi)地物業(yè)管理的誕生。
企業(yè)為業(yè)主提供有償服務，收取相應的服務費用，建立了“獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運行機制。
四、我國物業(yè)管理的發(fā)展
1993年，深圳市人民代表大會頒布了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》，是首次以地方立法的方式對物業(yè)管理進行制度規(guī)范。
建設(shè)部在認真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)服務公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”。
《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，為確立我國物業(yè)管理新體制指明了方向。
1995年，建設(shè)部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議，推廣青島對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的經(jīng)驗。
1997年，建設(shè)部在大連召開全國第二次物業(yè)管理工作會議，推廣大連整治改造舊住宅小區(qū)并推進物業(yè)管理的經(jīng)驗。
1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項目招投標制度和經(jīng)驗。
2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強行業(yè)指導和行業(yè)自律起到了重要作用。
2003年，國務院頒布《物業(yè)管理條例》，標志著我國物業(yè)管理進入了法制化和規(guī)范化發(fā)展的新時期。
2006年，全國物業(yè)管理師資格認定考試舉行。
五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的作用
經(jīng)過30年的實踐和發(fā)展，物業(yè)管理對我國經(jīng)濟社會發(fā)展的推動作用日益顯現(xiàn)，突出表現(xiàn)在以下五個方面、
（一）有助于改善人居工作環(huán)境
（二）有助于推動國民經(jīng)濟增長
（三）有助于維護社區(qū)和諧穩(wěn)定
（四）有助于解決城鄉(xiāng)就業(yè)問題
（五）有助于推進社會建設(shè)
（一）有助于改善人居工作環(huán)境
目前，我國城鎮(zhèn)居民住房短缺問題基本解決，居民住房需求進入面積增加與質(zhì)量提高并重、從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。提高居住質(zhì)量，既要靠住宅建設(shè)的科技進步，大力推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)水平，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、綠化、保潔等專業(yè)性服務，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。
（二）有助于推動國民經(jīng)濟增長
住房消費主要分為四類基本消費支出、(1)購房消費支出；(2)家庭裝飾裝修、家具家電等消費支出；(3)水、電、氣、暖等方面的長期消費支出；(4)物業(yè)管理消費支出。后三類消費支出要大大超過購房支出。
物業(yè)服務業(yè)受經(jīng)濟周期波動影響較小，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快和服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，作為新的經(jīng)濟增長點，物業(yè)管理產(chǎn)值在國民經(jīng)濟中的比重將有所增長。不僅如此，目前在我國住房已成為大多數(shù)家庭最主要的財產(chǎn)，良好的物業(yè)服務能夠使物業(yè)保值增值，為業(yè)主創(chuàng)造經(jīng)濟價值，進而推動整個社會財富的增長。
（三）有助于維護社區(qū)和諧穩(wěn)定
物業(yè)服務企業(yè)在努力提高管理服務水平的同時，配合有關(guān)部門和社區(qū)各類組織，積極開展社區(qū)文化活動，促進了居民的身心健康，推動形成了鄰里之間更加和諧的關(guān)系和良好的社會風尚，促進了社區(qū)精神文明建設(shè)。物業(yè)服務中的秩序管理，不僅促進了社區(qū)安定有序，而且減輕了政府治安管理的壓力；物業(yè)服務中的社區(qū)文化建設(shè)，不僅豐富了居民的文化生活，而且增進了業(yè)主的和睦與社區(qū)的和諧。
（四）有助于解決城鄉(xiāng)就業(yè)問題
物業(yè)服務業(yè)吸納的勞動力中，大量來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力及部隊復轉(zhuǎn)軍人等，對于緩解產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻。以勞動密集型為特征的物業(yè)服務業(yè)，是現(xiàn)階段我國城鄉(xiāng)剩余勞動力的重要就業(yè)途徑。物業(yè)服務業(yè)每年吸納的新增就業(yè)人數(shù)達20萬～30萬人。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理覆蓋率的不斷提高，今后物業(yè)管理行業(yè)仍然是吸納新就業(yè)勞動力的重要渠道。
（五）有助于推進社會建設(shè)
隨著社會經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)型，社區(qū)建設(shè)越來越受到社會各界的關(guān)注，成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作。物業(yè)管理是社區(qū)服務的重要組成部分，業(yè)主、業(yè)主大會的活動與社區(qū)建設(shè)和管理密切相關(guān)，物業(yè)服務企業(yè)對于維護社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進社區(qū)建設(shè)的整體合力。