通過案例講述物業(yè)服務(wù)糾紛那些事
隨著城市建設(shè)步伐的不斷加快，“小區(qū)人”已逐漸替代傳統(tǒng)的“單位人”，新的住宅小區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。隨著人們法律意識(shí)和證據(jù)意識(shí)的不斷增強(qiáng)以及物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，業(yè)主與物業(yè)公司間的糾紛也日益增多。
根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年2月諸暨市人民法院累計(jì)受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件1801件，物業(yè)糾紛呈現(xiàn)多發(fā)態(tài)勢(shì)。一起看似小而簡(jiǎn)單的物業(yè)糾紛案件，卻往往隱藏著物業(yè)公司和業(yè)主之間的大矛盾，今天就讓我們說說，物業(yè)服務(wù)糾紛中那些不得不提的事兒。
案情回顧
2016年初，諸暨市某小區(qū)的幾十名業(yè)主忽然被物業(yè)公司給告了，理由是，他們一直拖欠物業(yè)管理費(fèi)。
某物業(yè)公司稱：自2013年伊始，該物業(yè)公司和該小區(qū)開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，便對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)和管理。隨著時(shí)間的推移，部分小區(qū)業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不到位為由抵制繳納物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。某物業(yè)公司遂訴至諸暨市人民法院要求未繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)用和相應(yīng)違約金或滯納金。
“治安不好、衛(wèi)生差、水電不通、車輛亂停、車位不規(guī)范、通道被堵塞、保安態(tài)度差……”在與承辦法官的交談中，業(yè)主張某是一肚子苦水。為了證明某物業(yè)公司的管理不到位，趙某等業(yè)主還拿出拍下的小區(qū)內(nèi)垃圾不清理、違章建筑無人理會(huì)、車輛停放無序、綠化帶被種菜、墻體漏水等情況的照片和視頻。在承辦法官與業(yè)主的電話溝通和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解中，許多業(yè)主紛紛表示，我不是為了幾千塊錢，我是咽不下這口氣。既然物業(yè)公司的物業(yè)打折，為什么我們的物業(yè)費(fèi)不能打折？
法官說法
業(yè)主要維權(quán)，“一哭二鬧三上吊”式的無理取鬧是沒有用的，準(zhǔn)確的了解物業(yè)糾紛的特點(diǎn)、正當(dāng)?shù)奶岢鲎约旱目罐q意見、避免對(duì)物業(yè)費(fèi)理解的誤區(qū)、配合法院展開工作才是化解矛盾最有效的手段和方式。
一、物業(yè)服務(wù)糾紛呈現(xiàn)的特點(diǎn)：
案件數(shù)量上升快——收案以十計(jì)數(shù)是常態(tài)，收案以百計(jì)也無需驚訝。
案件標(biāo)的小——多在萬(wàn)元以下，撐起小額訴訟程序的半邊天。
案件的被告多數(shù)為業(yè)主——找得到的、找不得到的；好脾氣的、壞脾氣的；常住的、不住的；自己的、承租的；物業(yè)公司要找得還是真正的業(yè)主。
案件處理難度大——送達(dá)老大難，調(diào)解費(fèi)口舌，一言不合法官背黑鍋。
二、不交物業(yè)費(fèi)，這些理由不成立
不是前期物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人：前期物業(yè)服務(wù)合同具有涉他性，效力可以追及業(yè)主。
物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失：業(yè)主可以據(jù)此提出違約或侵權(quán)之訴，也可以以此為由進(jìn)行抗辯，法院在最后的認(rèn)定中會(huì)根據(jù)安保責(zé)任的范圍和以及業(yè)主的具體損失酌情減免。
物業(yè)公司提供的服務(wù)存在瑕疵——找不到停車位、私搭亂建未解決、漏水又停電……：首先，依據(jù)誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的原則，一般由業(yè)主承擔(dān)存在瑕疵的舉證責(zé)任；其次，業(yè)主需區(qū)分不同的法律關(guān)系。
房子只買未居住，空置房未享受物業(yè)服務(wù)：雖然未入住，但是公共區(qū)域的維護(hù)、清掃等費(fèi)用依然存在，當(dāng)然，在此情況下，適當(dāng)打折是可行的。
三、調(diào)撤為主、判決為輔
為響應(yīng)案件繁簡(jiǎn)分流的號(hào)召以及減少當(dāng)事人訴累的原則，市法院指定具有豐富經(jīng)驗(yàn)的法官承辦此類案件，通過訴前調(diào)解和訴中調(diào)解相結(jié)合，耐心細(xì)致向業(yè)主進(jìn)行法律政策解釋，主動(dòng)釋明當(dāng)事人的法律責(zé)任，引導(dǎo)當(dāng)事人通過調(diào)解手段化解糾紛。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年1月至今，物業(yè)服務(wù)合同糾紛的調(diào)撤率一直處于75%之上。這表明我們的工作是卓有成效的。
四、關(guān)于服務(wù)糾紛，這些法規(guī)你得懂
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條：【違約責(zé)任】當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條：【違約金】當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條：【物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納】業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
業(yè)主們總覺得，不交物業(yè)費(fèi)可以制衡物業(yè)服務(wù)公司。其實(shí)，簽訂好物業(yè)服務(wù)合同，規(guī)定好雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任，成立有效的業(yè)主大會(huì)，充分發(fā)揮全體業(yè)主的公告管理權(quán)利，比什么都重要！