經典案例：宋某某等與北京某邦物業管理有限公司順義分公司物業服務合同糾紛二審民事判決書
案件來源：北京市第三中級人民法院（2022）京03民終6747號
一審法院認定主要案件事實：
2017年6月30日，姜某、宋某某與某邦物業簽訂《前期物業服務委托協議》，甲方為姜某、宋某某，乙方為某邦物業。該合同寫明：根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲乙雙方就物業管理服務達成如下協議。其中，該合同約定：六、物業管理費及其它費用（不包括房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用）。1．物業管理費標準：按建筑面積2.2元／平方米／月；物業管理費標準將按北京市法規、政策調整。姜某、宋某某提交照片證明物業不作為，小區衛生狀況差、物業私自改變道路用途、地下室漏水、墻皮脫落、私拉電線以及姜某、宋某某并未實際在涉訴房屋居住，不應當全額交納物業費。某邦物業表示，保潔人員每日定時清理垃圾；因之前消防通道亂停放嚴重，為了消防通道暢通，才安裝的地樁，后停車秩序良好后陸續拆除了地樁；認可地下室漏水，已經告知開發單位維修處理；認可墻皮脫落問題，已積極聯系開發商施工單位，2020年10月已經全部維修完成；不認可私拉電線等問題；認可姜某、宋某某未實際入住，但不認可應該按照空置物業管理費交納，物業提供的是公共服務，服務對象是全體業主，是因為姜某、宋某某個人原因沒有居住。某邦物業于2016年6月17日經核準成立，其經營范圍包括物業管理，故某邦物業與姜某、宋某某簽訂的《前期物業服務委托協議》并未違反法律、法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方均應依約行使權利、履行義務。姜某、宋某某認為并未實際入住，未享受過物業服務，僅同意交納部分物業費。一審法院認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。故，對于姜某、宋某某主張的空置房屋未享受到物業服務不應當全額交納物業費的辯解意見，一審法院不予采信。姜某、宋某某表示物業服務不達標，但其現有證據并不足以證明某邦物業在履行合同中存在重大違約行為，導致業主喪失了根本的合同利益，且姜某、宋某某主張的物業服務問題亦不宜根據某一短時期的服務質量問題或者單個、局部問題來認定，而應考慮小區的整體服務情況和持續狀態予以確認，故一審法院認為姜某、宋某某所述的問題不足以構成減免物業費的理由，故對其相關辯解不予采信。故對于某邦物業主張的姜某、宋某某交納2018年10月6日至2021年12月31日期間物業費的訴訟請求，一審法院予以支持。關于某邦物業主張的違約金，因姜某、宋某某并非故意拖欠物業費，故對于某邦物業主張的違約金，一審法院不予支持。一、姜某、宋某某給付北京某邦物業管理有限公司順義分公司2018年10月6日至2021年12月31日期間的物業費10379元，于判決生效之日起七日內執行；二、駁回北京某邦物業管理有限公司順義分公司的其他訴訟請求。物業服務具有公眾性，它的主要價值在于在滿足公共服務的同時，達到對整個居住環境品質的提升，最終體現在對全體業主的服務。物業費是一個綜合性的費用，包含小區保潔費、保安費、綠化費、維護費等，大部分是為全體業主公共部分的管理、共用設備設施維護產生的費用，并非針對專門某個業主的服務。雖然房屋空置，但小區的衛生每天需要打掃，小區的綠化需要一直維護，小區的公共設施需要一直巡查維護等等，以上服務的主要對象為小區的房屋，而入住的人為小區增加的維護費用則微乎其微，因此雖然沒有入住，但業主仍然在實質上享受了物業服務，仍然需要支付物業費用。《民法典》第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。《民法典》第五百零九條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
