“取消物業”？現實可行嗎？
專業化物業管理在現實中具有無可替代的專業價值。 作者| 趙 強
物業管理的專業性，決定了自身的不可或缺性
“取消物業”并不是一件簡單的事情。如果沒有物業服務企業對小區進行專業化的管理，小區的基本環境和安全保障將面臨很大的挑戰，業主自身也需要承擔更多的責任和義務，如自行組織維修、巡邏、清潔等，這既需要業主有充足的時間，又需要其具備一定的專業能力。
而隨著時代的發展和社會的進步，當前，住宅小區的規模、基礎設施與之前有較大變化，物業管理的專業性要求越來越高。業主自管狀態下，物業服務的全面性和專業性無法與物業服務企業所提供的專業服務相提并論。
舉個簡單的例子，當小區要實施地面翻新、墻體改造等中大型工程時，物業服務企業可以依托其強大的供應商資源庫，在大額采購中取得低價，甚至干脆通過自有團隊避免二次分包，幫助業主們避免了調研服務商、比價、招投標、處理突發事件等環節的交易成本，并且直接對總體結果負責兜底。業主自管或許也可以完成這項工作，但是在效率和成本控制方面卻可能差強人意。
再比如，面對突發事件和惡劣天氣，業主直接去應對可能難度比較大，但對于一支訓練有素的專業物業管理團隊來說，應對起來就會比較得心應手，他們可以在最短時間內實現人力和資源的合理配置，將各項損失降到最低。
疫情期間，青島市城陽區50家物業服務企業積極承擔起包括但不限于流調信息核實、隔離點核酸檢測秩序維護、生活物資配送、社區重點人員摸排、醫療垃圾消毒打包等工作。
青島萬科物業更在保障本公司在管物業項目正常運轉的基礎上，兩小時內集結38名員工馳援已出現確診病例的鄰居項目。有條不紊和雪中送炭的背后，是其集團公司近百份指導文件的支持，這些文件，從應急崗位標準到臨時考核指標，從防疫物資的處置到精細化的節約管理，都體現了專業企業的服務水平。
2023中國物博會上，中國物業管理協會副會長朱保全用“公地悲劇”理論表達了他對物業管理的理解：物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理。物業管理區域作為業主的共同財產或者公共資源，是極其容易發生“公地悲劇”的，比如私搭亂建、圍綠亂停等。
任何對公共資源的私用都會引發更多人對公共資源的占用，最終導致小區破敗、資產貶值。物業服務企業具有服務和管理雙重職能，可以在小區公共事務中通過收集業主們的意見，扮演具有公信力的決策者，防止“公地悲劇”的發生，讓小區朝著更舒適、宜居的方向發展。
比如，當一個老舊小區希望加裝電梯，物業服務企業可以承擔起本樓棟業主的意見收集、供應商推薦和工程監督驗收工作，使項目高效快速推進;當有業主企圖用地鎖占用公共車位時，物業服務企業可以適時阻止，保障全體業主的共有權益。而讓業主來承擔這些工作則可能很難完成。
業主對房產保值增值的訴求，佐證了物業管理存在的必要性
“買房一陣子，服務一輩子”。物業服務已經成為業主購置房產時的一個重要考慮因素，一個好的物業服務公司在給業主帶來良好生活體驗的同時，還可以使房屋保值增值，物業服務企業的品牌影響力和社會認可度可以在無形中為房產價值進行加減碼，這應該也是物業服務企業的價值所在。
隨著房地產市場深度變革，當前房屋的資產價值正逐漸向服務端轉軌，并直觀呈現在不動產價格之上。
尤其是隨著房屋入住使用時間的拉長，小區更新修繕更加被重視，不少物業服務企業紛紛集中組織開展房產煥新行動，如龍湖智創的善居計劃、萬科物業的美麗社區計劃等，分批次分階段，對社區配置進行維護、改造、升級，從機制和投入上實現小區的歷久彌新，這也使這些老舊小區的房產價值得以不斷提升。
以青島市城陽區為例，某小區與同年交付的萬科魅力之城小區分立中城路兩側，該小區的開盤價雖然較后者低2000余元/㎡，但在2016年，該小區業委會選聘新物業服務企業入駐，開展了一系列服務質量提升行動和房產煥新行動，使房產價值不斷提升，也使兩個小區的房價差距逐漸縮小。
與此同時，隨著居民生活水平和收入的提高，專業物業服務的價值正在被更好地塑造和感知。在互聯網經濟時代，習慣了“線上點單、送菜上門”的業主們，對由物業服務企業提供生活服務產品、入戶家政服務、生活代購服務等增值服務的需求也越來越大，物業服務企業在社區生活服務(增值服務)領域的發展空間也逐漸增大。
暑期夏令營、夕陽紅歌舞團、鄰居節等由物業服務業開展的各種活動在社區內部也非常受歡迎。可以說，業主延伸服務的類型非常廣，要求也非常高，僅憑業主自身是難以提供這么多豐富的延伸服務的，唯有沉淀了大量服務經驗和擁有豐富供應商資源庫的優質物業服務企業可以完成。
基層治理和居民生活離不開物業管理，物業管理是保障民生的有力抓手
當前，國內正在大力推進黨建引領物業管理融入基層治理，解決人民群眾面臨的急難愁盼問題，增進民生福祉，滿足業主的美好生活向往。由此可見，物業服務企業是基層治理的重要主體，更是解決群眾急難愁盼問題的重要參與方之一。
如果取消物業管理，那么基層治理中的許多具體問題通過誰來解決呢?難道是通過業主或業委會成員自己來解決嗎?作為一名在基層街道辦工作多年的人員，我可以肯定地說，對于人民群眾身邊的許多復雜棘手的問題，業主或業委會成員是沒有能力自行解決的。
物業管理也是保障民生的重要主體。近年來，隨著老齡化社會的到來，如何養老的問題正受到廣泛重視。而面對這一熱點問題，許多物業服務企業發揮自身“常駐社區、貼近居民、快速響應”的優勢，通過“物業+養老”的模式，為老年人提供助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫、照料看護等養老服務項目，增加社區居家養老服務有效供給。目前，青島共有25家物業服務企業參與社區養老服務試點工作，服務老人6000余名。
從2021年開始，城陽區開始加大探索“物業+養老”實踐的力度，聯合青特、萬科、銀盛泰等頭部物業服務企業，開展“長青藤”助老、“一廳一站一中心”等“物業+養老”試點工作，通過建立小區助老檔案、為孤寡獨居老人代買代賣、周期性上門探望、為老年人義診義剪、組織小區敬老節活動等形式，逐步擴充養老助老服務內容，并在市、區兩級政府的支持下，開設助老食堂，解決了老年居民最迫切的“吃飯”問題，受到老年居民的充分認可。這些工作如果完全交給自管的業主來承擔，是不可想象的。
其實，正如住房城鄉建設部部長倪虹所說，物業管理連接著居民生活服務的“最后一公里”，是推動經濟社會發展、滿足群眾美好生活需要最直接的抓手。
當然，不可否認的是，物業管理行業當前仍然面臨一些問題，如一些物業服務企業服務水平仍然不高，從業人員素質良莠不齊，個別小區的管理效果與物業服務費標準仍然質價不符。但全面取消物業并不能從根本上解決這些問題，而改進和提升物業服務質量以收獲業主的滿意和認可才是關鍵之舉。
因此，對于物業管理行業而言，如何引入并推行更有效率的市場競爭機制和行業監管機制促使物業服務企業不斷提升服務質量，如何讓物業服務企業依照物業服務合同約定提供質價相符的服務進而讓相關各方滿意，才是我們應該著重思考和探索的重點問題。
作者系青島市城陽區城陽街道辦副主任
來源：《中國物業管理》雜志2024年第3期