物業(yè)工作內(nèi)容有哪些？
物業(yè)服務(wù)涵蓋哪些內(nèi)容？
物業(yè)服務(wù)
日常生活中，業(yè)主遇到任何問題都喜歡找物業(yè)。家里停水停電了找物業(yè)，燈泡壞了找物業(yè)，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題還是找物業(yè)。甚至口口聲聲“我都交了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)不管誰來管？”
然而物業(yè)并不是“萬能”的，讓我們來一探究竟：
一、物業(yè)要管什么？
二、哪些不在物業(yè)管理范圍？
三、不交物業(yè)費(fèi)會(huì)帶來哪些后果？
這些事物業(yè)公司應(yīng)該管
物業(yè)公司管理服務(wù)的范圍有哪些？
《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。也就是說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供相符的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容包括
01 綜合服務(wù)
1、制定本物業(yè)各項(xiàng)管理制度、公約及管理服務(wù)內(nèi)容；
2、接聽業(yè)主、物業(yè)使用人的服務(wù)咨詢來電、接待來訪；
3、受理業(yè)主、物業(yè)使用人的請修、投訴、求助、回訪；
4、業(yè)主、物業(yè)使用人的檔案資料及本物業(yè)接管驗(yàn)收檔案管理。
02 房屋建筑管理
1、房屋建筑公共部位的保養(yǎng)和維修；
2、園區(qū)道路、停車場保養(yǎng)和維修；
3、業(yè)主房屋裝飾裝修期間的管理、裝修垃圾集中和清運(yùn)；
4、配合政府行政部門對(duì)業(yè)主擅自改變房屋原設(shè)計(jì)外貌的管理；
5、按照保養(yǎng)計(jì)劃和相關(guān)規(guī)定做好房屋建筑方面的維修保養(yǎng)記錄。
03 設(shè)備、設(shè)施管理和維護(hù)
1、園區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)和管理；
2、根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況，合理安排共用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間；
3、保障設(shè)施設(shè)備使用狀態(tài)良好，保障設(shè)施、設(shè)備維修及時(shí)；
4、按照保養(yǎng)計(jì)劃和相關(guān)規(guī)定，對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)、檢修，記錄完整。
04 環(huán)境衛(wèi)生管理
1、園區(qū)內(nèi)公共環(huán)境保潔服務(wù)；
2、公共設(shè)施、設(shè)備的日常清潔服務(wù)；
3、公共區(qū)域四害消殺，生活垃圾日產(chǎn)日清和垃圾中轉(zhuǎn)站的清理。
05 綠化管理
1、公共綠地、園林植被等的管理和養(yǎng)護(hù)；
2、根據(jù)植物生長的季節(jié)、環(huán)境要求修剪整齊，保障植物、花卉養(yǎng)護(hù)無蟲害；
3、根據(jù)季節(jié)變化對(duì)植物及草坪進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。
這些事視實(shí)際情況而定
01
屬于業(yè)主自己的事
家里的門窗框、門窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關(guān)壞了、電源短路了，室內(nèi)墻皮脫落了等等，這些分戶以內(nèi)的業(yè)主自用部分，維修或更換也好，都是業(yè)戶自己的事，不是物業(yè)公司的事。
這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范圍。
為了更好地服務(wù)業(yè)主，豐富社區(qū)活動(dòng)，為廣大業(yè)主的生活提供便利，物業(yè)提供各種便民增值服務(wù)，節(jié)日小禮品慰問，每周組織免費(fèi)為業(yè)主洗車、洗地毯，日常幫助業(yè)主抬重物，更換燈泡、插座等，每一個(gè)細(xì)節(jié)，皆是為了讓業(yè)主親身感受到細(xì)致入微的服務(wù)，如您有需要，可以隨時(shí)聯(lián)系物業(yè)工作人員。
02
保修期內(nèi)以及保修期內(nèi)沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等問題，都是開發(fā)商的責(zé)任，與物業(yè)公司沒有關(guān)系。
03
屬于相關(guān)
行政主管部門負(fù)責(zé)的事
例如：調(diào)節(jié)矛盾糾紛、查處業(yè)主家里被盜、處理違章搭建、違規(guī)改裝修住房、業(yè)主占用綠地和道路等等，這些事是政府主管部門、街道社區(qū)、轄區(qū)公安部門的事。
這些事情，有的與物業(yè)公司沒有直接關(guān)系；部分事情物業(yè)公司有責(zé)任配合和協(xié)助相關(guān)部門工作；有的物業(yè)公司有責(zé)任監(jiān)督、制止或向主管部門報(bào)告。
04
屬于水電、汽暖、通訊等
社會(huì)公共事業(yè)單位或運(yùn)營商負(fù)責(zé)的事
業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等方面的問題，由社會(huì)公共事業(yè)企業(yè)或運(yùn)營商負(fù)責(zé)解決，也不是物業(yè)公司的事。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用”。由于目前城市供水、供電等企業(yè)在收費(fèi)時(shí)，仍看總表計(jì)費(fèi)，并由物業(yè)公司按分戶表代收代交，一些業(yè)主就認(rèn)為是物業(yè)公司收水電費(fèi)，實(shí)際上是物業(yè)公司替業(yè)主交費(fèi)，替供水、供電、供暖等企業(yè)收費(fèi)。
因此，一方面，物業(yè)公司不能將水、電、氣費(fèi)與物業(yè)服務(wù)費(fèi)捆綁到一起收；另一方面，供水、供電等企業(yè)也應(yīng)該付給物業(yè)公司一定的勞務(wù)費(fèi)。目前，供水、供電企業(yè)除無償占用物業(yè)企業(yè)的人力資源外，還由物業(yè)企業(yè)和業(yè)主承擔(dān)總表與分戶表之間的巨額差價(jià)，加重了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
請千萬別不交物業(yè)費(fèi)
業(yè)主能無理由拒交物業(yè)費(fèi)嗎？
答案當(dāng)然是不行！
這是有法律依據(jù)的
《民法典》第五百七十七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
因此，業(yè)主違約拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)加收違約金。把拖欠物業(yè)費(fèi)增加的罰款叫作“滯納金”是不妥當(dāng)?shù)模绻贤锩鞔_規(guī)定了相關(guān)內(nèi)容，物業(yè)公司有權(quán)加收“違約金”。
需要注意的是，被要求繳納違約金的業(yè)主如果對(duì)違約金的金額有異議，可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條規(guī)定，違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。
因此，如果業(yè)主沒有交付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司履行催告程序未果后，可以依法向法院起訴。判決生效后當(dāng)事人拒絕履行的，物業(yè)可以向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。
根據(jù)《民事訴訟法》：被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)報(bào)告當(dāng)前以及收到執(zhí)行通知之日前一年的財(cái)產(chǎn)情況；被執(zhí)行人拒絕報(bào)告或者虛假報(bào)告的，人民法院可以根據(jù)情節(jié)輕重對(duì)被執(zhí)行人或者其法定代理人、有關(guān)單位的主要負(fù)責(zé)人或者直接責(zé)任人員予以罰款、拘留。拒不履行法律判決的，如果情節(jié)嚴(yán)重，還有可能被司法拘留。
物業(yè)費(fèi)案件數(shù)額一般都不大，但時(shí)間跨度久，很多幾千元標(biāo)的的案件往往都拖了七八年以上，也正因?yàn)閿?shù)額不大，當(dāng)事人往往置之不理，當(dāng)起了“老賴”，其中不乏生活富裕者。
對(duì)于此種行為，法院可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于公布失信被執(zhí)行人名單信息的若干規(guī)定》將其納入失信被執(zhí)行人名單，依法進(jìn)行信用懲戒。