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【薦讀】物業(yè)公司如何“儲備和培育”優(yōu)秀合格的項(xiàng)目經(jīng)理！

人才的綜合實(shí)力是企業(yè)的核心競爭能力，而項(xiàng)目經(jīng)理人才是對物業(yè)管理企業(yè)核心競爭能力的核心，是物業(yè)管理企業(yè)做強(qiáng)做大的關(guān)鍵因素和支持資源。隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷搶占市場，項(xiàng)目經(jīng)理人才成為各物業(yè)管理企業(yè)急需和緊缺的人才。因此，國內(nèi)一些一流的物業(yè)管理企業(yè)已將培育項(xiàng)目經(jīng)理人才作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略之一。

項(xiàng)目經(jīng)理人既是一個物業(yè)管理業(yè)務(wù)活動的操作者、執(zhí)行者，又是一個物業(yè)管理項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)者、管理者，既要求其需要較強(qiáng)的業(yè)務(wù)技術(shù)能力，又要具備管理和指導(dǎo)能力，所以對項(xiàng)目經(jīng)理人的綜合素質(zhì)要求比較高。物業(yè)管理企業(yè)的高層管理者應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工進(jìn)行有計(jì)劃、有目的培育。

項(xiàng)目經(jīng)理人才的儲備與培育需要一個較長的過程，根據(jù)本人在培育項(xiàng)目經(jīng)理人才的經(jīng)驗(yàn)，以下是我對項(xiàng)目經(jīng)理人才培育的一些看法和日常工作中的幾點(diǎn)體會。

一、項(xiàng)目經(jīng)理人才的要求和選擇

項(xiàng)目經(jīng)理的能力要求既包括軟;的方面――良好的個性因素和職業(yè)心態(tài)，也包括硬;的方面――完整的知識結(jié)構(gòu)、管理技能和技術(shù)技能。

1、個性因素。個性是所有領(lǐng)導(dǎo)能力的核心，項(xiàng)目經(jīng)理個性方面的素質(zhì)通常體現(xiàn)在他與組織中其他人的交往過程中所表現(xiàn)出來的理解力和行為方式。具體包括：

號召力調(diào)動下屬工作積極性的能力;

交流能力有效傾聽、勸告和理解他人行為的能力;

應(yīng)變能力靈活、耐心和耐力;

對行業(yè)發(fā)展和政策高度敏感;熱情等。

2、良好的職業(yè)心態(tài)。物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，從業(yè)人員要有良好的心態(tài)。項(xiàng)目經(jīng)理人首先應(yīng)是工作積極主動的人，能夠根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場的客觀情況與委托方的實(shí)際需求科學(xué)合理、井然有序地規(guī)劃、安排各項(xiàng)工作。工作不需要他人督促，能在較大的壓力下進(jìn)行長時間艱難的工作，具有自信的品性特征并具備處理障礙和承受失敗的能力。

3、知識結(jié)構(gòu)。一名優(yōu)秀的物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理人，不僅需要具備物業(yè)管理專業(yè)知識及豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，還必須具備系統(tǒng)的管理理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。既要熟悉物業(yè)管理工作程序、業(yè)務(wù)流程等具體操作實(shí)踐，又要熟悉內(nèi)部管理，如組織架構(gòu)搭建、定崗定編、人員招聘、培訓(xùn)與管理、制度建立、企業(yè)文化建設(shè)等等。

4、管理技能。管理技能首先要求項(xiàng)目經(jīng)理把項(xiàng)目作為一個整體來看待，認(rèn)識到項(xiàng)目各管理業(yè)務(wù)部分之間的相互聯(lián)系。只有對總體環(huán)境和整個項(xiàng)目有清楚的認(rèn)識，項(xiàng)目經(jīng)理才能制定出明確的目標(biāo)和合理的計(jì)劃。具體包括：計(jì)劃;組織;目標(biāo)定位;對項(xiàng)目的整體意識;處理項(xiàng)目與外界之間關(guān)系的能力;以問題為導(dǎo)向的意識分析、診斷、解決問題;授權(quán)能力使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員共同參與決策;創(chuàng)新能力突破舊的模式以不同的方式觀察事物，并往往又會有新思想、新見解，觸類旁通、舉一反三地綜合運(yùn)用自己的知識、經(jīng)驗(yàn)、技能、更好地做好項(xiàng)目經(jīng)營管理工作。

5、專業(yè)技能。技術(shù)技能是指理解并能熟練從事物業(yè)管理具體業(yè)務(wù)操作的能力和相關(guān)的專業(yè)技術(shù)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力。具體包括：

組織實(shí)施能力項(xiàng)目經(jīng)理人員必須組織自身團(tuán)隊(duì)人員開展物業(yè)管理活動，如項(xiàng)目投標(biāo)、工作計(jì)劃實(shí)施、入伙組織、裝修管理、文化活動開展等等都需要項(xiàng)目經(jīng)理人很的組織能力、控制能力和實(shí)施能力。

溝通能力項(xiàng)目經(jīng)理人經(jīng)常要與業(yè)主、政府部門、專業(yè)部門(如水、電部門)、居委會等交流聯(lián)系，因此要注意收集、了解、分析客戶(委托方)的需要、意見和關(guān)心的事情，要及時向政府主管部門匯報(bào)，溝通能力顯得就很重要。

寫作能力在物業(yè)管理具體業(yè)務(wù)活動中，項(xiàng)目經(jīng)理人經(jīng)常遇到物管方案、投標(biāo)書、顧問書、聯(lián)系函、工作計(jì)劃、工作報(bào)告及其他公文等擬寫，各類書面材料也是項(xiàng)目經(jīng)理人與客戶聯(lián)系的重要手段。只有觀點(diǎn)鮮明精辟、內(nèi)容豐富翔實(shí)、結(jié)構(gòu)條理清晰、語言文字流暢的書面材料才能成為項(xiàng)目經(jīng)理人與客戶或委托方之間交流、聯(lián)絡(luò)的主要渠道。

語言表達(dá)能力思維敏捷、邏輯性強(qiáng)并善于表達(dá)自己的意向，而在與客戶、業(yè)主的日常交往中，大多數(shù)情況下是進(jìn)行口頭的溝通交流，因此，項(xiàng)目經(jīng)理人員具備較強(qiáng)的語言表達(dá)能力是相當(dāng)重要的。

二、項(xiàng)目經(jīng)理人才的培育

一般來說，培育項(xiàng)目經(jīng)理人才主要從以下幾個方面開展。

1、建立項(xiàng)目經(jīng)理人制度。

每年初，企業(yè)應(yīng)根據(jù)全年的項(xiàng)目拓展任務(wù)和項(xiàng)目拓展定位，制定項(xiàng)目經(jīng)理培養(yǎng)方案，確定人數(shù)和初步人選，建立項(xiàng)目經(jīng)理人才儲備庫，完善全套的個人簡歷和相關(guān)資料，以供項(xiàng)目拓展和管理之需，為公司發(fā)展建立一支后備人才隊(duì)伍。同時，對進(jìn)入項(xiàng)目經(jīng)理人才儲備庫的員工進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)和鍛煉，提高備選人員的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。

在開展市場拓展工作中，確定項(xiàng)目經(jīng)理人后，要求項(xiàng)目經(jīng)理人全程參與市場拓展的項(xiàng)目跟蹤、項(xiàng)目周邊市場調(diào)研、項(xiàng)目物管方案編制、項(xiàng)目投標(biāo)答辯等工作，最后直接參加中標(biāo)后的項(xiàng)目日常管理工作。在此過程的同時，多組織一些擬培養(yǎng)的項(xiàng)目經(jīng)理以實(shí)習(xí)方式參與，培養(yǎng)項(xiàng)目經(jīng)理的實(shí)戰(zhàn)能力和具體操作經(jīng)驗(yàn)。通過一個項(xiàng)目帶出一批項(xiàng)目經(jīng)理人才。

2、實(shí)施輪崗掛職

根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理人的培育計(jì)劃，每年應(yīng)安排擬培養(yǎng)的項(xiàng)目經(jīng)理人進(jìn)行輪崗掛職，讓他們到各項(xiàng)目管理處掛職或是安排到項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)習(xí)，參與具體操作。輪崗掛職的單位可以是企業(yè)的職能部門，熟悉公司的整體運(yùn)作，也可以根據(jù)其特長和工作經(jīng)驗(yàn)，分物業(yè)類型(如住宅、寫字樓、工業(yè)園、商業(yè)物業(yè)等項(xiàng)目)進(jìn)行專項(xiàng)業(yè)務(wù)操作鍛煉，使項(xiàng)目經(jīng)理人有針對性、具專業(yè)性的熟悉各種不類型物業(yè)的管理和操作。

3、建立接班人制度

企業(yè)應(yīng)訂立制度規(guī)定：無論是公司高層管理者，還是各職能部門、分公司、管理處中層管理者，在調(diào)動、晉升前，必須培養(yǎng)本崗位的接班人，只有本崗位的接班人培養(yǎng)好以后，才能調(diào)動和晉升。接班人的選擇對象重點(diǎn)是項(xiàng)目經(jīng)理人才，這項(xiàng)制度為項(xiàng)目經(jīng)理人才提供了發(fā)展的空間和平臺。

4、實(shí)行兩條線薪酬體系

由于每個人基礎(chǔ)知識、專業(yè)素質(zhì)存在差異，其個性和發(fā)展愿望也不同，有些員工是專業(yè)技術(shù)素質(zhì)強(qiáng)，適宜于技術(shù)專業(yè)崗位，有些員工是有管理組織能力，但技術(shù)能力可能弱一些。如果企業(yè)盲目地、人為地、無計(jì)劃地讓專業(yè)技術(shù)人員從事中、高層管理，可能既誤員工又于企業(yè)無益。對此，企業(yè)可以實(shí)行兩條線薪酬體系，一是以專業(yè)技術(shù)水平、技術(shù)等級為薪酬標(biāo)準(zhǔn)參考值，二是以管理能力、管理范圍為薪酬標(biāo)準(zhǔn)參考值，兩條線薪酬體系，既可確保專業(yè)技術(shù)人員充分鉆研、提升自己的專業(yè)技術(shù)水平，使自己獲得相應(yīng)的報(bào)酬，留住專業(yè)技術(shù)人才，又可調(diào)動管理人員的積極性，更好地引導(dǎo)項(xiàng)目經(jīng)理人才的發(fā)展。

5、制定職業(yè)生涯規(guī)劃

企業(yè)應(yīng)針對每個員工的不同情況制定員工職業(yè)生涯發(fā)展規(guī)劃，先由員工自身提出自己的職業(yè)發(fā)展計(jì)劃和目標(biāo)，再由公司結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展、人才需要完善、修訂員工的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃。職業(yè)生涯發(fā)展規(guī)劃為員工指定了一個較為明確的目標(biāo)，讓員工有意識、有計(jì)劃地學(xué)習(xí)和鍛煉自己的專業(yè)能力。項(xiàng)目經(jīng)理人才的培育就是員工職業(yè)生涯發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容。

6、顧問項(xiàng)目經(jīng)理人才的培育

企業(yè)原有的三人組(一名駐場顧問+一名保安人員+一名工程人員);模式，由顧問團(tuán)模式取代。顧問團(tuán)成員都是項(xiàng)目經(jīng)理人的培育對象，其專業(yè)包括安全、客服、財(cái)務(wù)、工程(含水、電、氣、電梯等)、保潔、綠化等，是一個專業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)。根據(jù)項(xiàng)目的工作進(jìn)度，讓不同的專業(yè)人員到顧問現(xiàn)場指導(dǎo)，讓這些項(xiàng)目經(jīng)理人的培育對象既可參與實(shí)際操作，又可在實(shí)際工作中培養(yǎng)、鍛煉和提升自己。

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