【薦讀】物業項目經理如何處理“集權”與“放權”的關系
物業管理行業走上市場化發展軌道后，項目管理成為一個最顯著的標志。每一個項目其實就是一個公司的縮影，其運作方式和管理理念，與整個公司的經營管理有著許多可參照之處。項目經理作為一個項目的負責人，如何處理集權與放權的關系，將直接影響到所管項目的成敗進而影響到整個公司的發展。
一、集權與分權的概念
集權是指把權力集中在較高的組織管理層，下級只能依據上級的決定和指示辦事，一切行動聽上級指揮；分權是指組織領導層將權力較多的分散在整個組織中，使下級能夠在一定的權限范圍內自主地決定問題，自行履行工作職責。集權和分權是用來描述決策權在組織中分布情況的一對概念，在現實中，既不存在絕對的集權，也不存在絕對的分權。
目前，許多物業管理企業已呈規模化發展，形成了（區域性）總部（公司）與分部（分公司、管理處）的管理模式。對于總部和分部的關系，許多公司開始采取更恰當的“集權與分權”，因為在一個規模組織里，完全的集中權力是不可能的，只會導致監督者增多、成本加大和局部權力泛濫；同樣，完全的分權也不可行。集權和分權不能簡單地用“好”與“壞”來判斷，在成功的企業中，既有被認為是相對分權的企業，也有被認為是相對集權的企業，并不存在一個恒定的標準來判斷應當分權到什么程度或應當集權到什么程度。
二、如何做到集權與分權
項目經理的工作往往千頭萬緒，需要處理好方方面面的關系，如何做到集權與分權就要具體問題具體分析了：
1、處理外部關系
在項目介入之初，作為項目經理，處理政府相關管理部門、開發商的關系，一定要親力親為，這就是集權。比如派出所，是項目經理必須認真面對的一個部門，因為物業管理工作的重中之重就是安全。而由于多方面原因，在多數情況下派出所的態度總是向著業主一方傾斜的，這就要求項目經理一定要親自出面，積極、主動地做好同派出所的溝通、解釋、通報情況等有關工作，使這些部門了解物業管理的特點及難處。筆者曾工作過一個項目，開始時由于與派出所溝通不到位，每當公司與業主產生矛盾，派出所總是認為業主是弱勢群體，錯在公司一方，使公司在糾紛的處理上處于不利地位。后來經過我們經常請派出所的民警到公司給員工講政策法規，遇事主動、及時與派出所聯系，使轄區派出所對我們的行業特點、工作性質、規章制度有了全面、深入的了解，最終轉變了對物業管理公司的態度。像這類事情是不能分權的，因為項目經理的下屬對行業特點、企業文化、管理制度及項目顧客情況很難有透徹的把握，也沒有相應的權限。只有由項目經理親自處理，才能有效地進行溝通，及時地處理問題。
目前一部分物業管理公司與開發商還是父子關系，但在項目開始之初，仍需要項目經理開個好頭。也就是說，在這方面是先集權后分權，先由項目經理出面，與開發商就所管項目存在的問題做好相應的界定，并協商制定解決的方法和程序，然后再交由具體執行部門去實施。
2、處理內部關系
項目經理雖然不是一個獨立經營的企業負責人，但在實際工作中，卻必須賦予其一定的獨立處理問題的權力，否則項目經理將很難發揮應有的作用，只能成為總公司與項目之間的“交換機”和“傳聲筒”。因此，在總公司與項目經理的關系上，應該根據項目的實際情況，如地域、規模、性質，制訂一套切合實際的管理營運體制，項目經理直接對總公司負責，項目內部的所有人員對項目經理負責。
有這樣一個耐人尋味的例子很能說明問題：某物業管理公司對所有項目的保安實行統一管理，招聘、培訓、日常工作、獎勵、處罰，都由公司的保安大隊負責。50萬平方米的管理面積，保安人員約150名，保安大隊還想盡辦法，配專車，組建督察隊，幾乎夜夜查崗，制定嚴厲的懲罰制度。但該公司的整體保安工作還是出現了較大問題，連續發生丟失摩托車事件。后來，該公司在新接管小區內實施了項目經理對項目內部管理全權負責制，盡管接管之初，項目尚處在“邊建設邊入伙”階段，建設工地、業主入伙、二次裝修等情況犬牙交錯，但三年來，沒有一起丟車或入室盜竊事件發生。前者與后者的變化為何如此明顯呢？筆者認為，項目經理是否掌握集中的人事管理權是一個主要原因。該公司原來的管理制度，項目經理對保安工作只能起到協助作用，有的項目甚至出現了保安隊長與項目經理各自為政的不良現象。可見，項目經理在一個項目內部的集中控制權是非常必要的。
3、機構設置及人員統籌
一個項目內部的機構設置，在廣泛征詢意見、建議的基礎上，項目經理應該心中有數、因地制宜，要敢于做決定。因為一個設置科學、適合實際的架構，對項目經理的工作好壞影響非常大。我們曾經做過一個由十個小組群樓的大型住宅小區，公司要求按原來沿用以久的模式，各個小組群樓自行體系，成立管理處，即實行分部制管理模式。但我們考慮到這些小組群樓雖相對獨立，但結構上卻連為一體，可以實行職能制和分部制的合結架構。即將保安、保潔、綠化、物資和財務集中起來統一管理，同時在各個小組群樓設立一個客戶接待點。這樣既能方便業主，及時現場解決業主的問題；又能集中控制，統一管理，保證質量；并大大地降低了人員成本和管理成本。更重要的是便于項目經理的管理和操作控制，為項目經理的集權提供了有利的保障及條件。
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