維修資金使用及管理15問
住宅專項維修資金
高高興興買了房，去辦理交付手續時卻被告知還需要繳納住宅專項維修資金。于是有些購房者就納悶了：到底什么是住宅專項維修資金？住宅專項維修資金必須交嗎？
01什么是商品房維修資金？
商品房維修資金就是俗稱的“房屋養老金”，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
02維修資金在何時交存？由誰交存？
新建商品住宅，在辦理產權初始登記前，購房人按照房產合同總建筑面積繳存。
03業主交存的維修資金現在在哪里？
商品房維修資金屬于業主所有，由維修資金主管部門代管，并以一個物業管理區域（小區）為單位設賬，分別按幢、單元、房屋戶號設立分戶賬。
04什么情況下需要續交維修資金？
業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交，續交方案由業主大會依法決定。
05商品房維修資金利息如何計算？
維修資金由行政主管部門代管期間，自存入銀行專戶之日起，每年至少一次結算分戶利息。其中，當年交存的按照銀行活期利率結算分戶利息；交存滿一年的，按照銀行一年期定期利率結算分戶利息。分戶利息轉入維修資金滾存、使用。
06房屋轉讓時，維修資金分戶帳余額可提取嗎？
房屋轉讓時，維修資金分戶賬余額不能提取。在房屋權屬轉移登記后，其維修資金分戶賬余額隨房屋權屬同時轉移過戶。
07物業的維修責任由誰承擔？
物業指房屋及其附屬的設施設備和相關場地。在國家規定的保修期限內，物業由建設單位負責保修。保修期屆滿后，物業全體共有部分的維修責任由全體業主承擔，物業部分共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔，物業專有部分的維修責任由該業主承擔。
08國家對商品房的保修期是如何規定的？
在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：
（1）地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（3）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；（4）電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；（5）裝修工程為2年。 其他項目的保修期限通過合同約定。
09商品房維修資金使用范圍是哪些？
商品房維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。
住宅共用部位一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施、物業用房等。
10由誰來申請辦理維修資金使用的申請？
（1）物業服務企業；（2）無物業服務企業的為業主委員會，包括代行業主委員會職責的綜合治理委員會、物業管理委員會、居（村）民委員會；（3）既無物業服務企業又無業主委員會的為相關業主。
11使用維修資金應該具備哪些條件？
（1）共用部位、共用設施設備保修期屆滿后；（2）維修資金足額繳存，維修項目符合維修資金使用范疇；（3）維修資金使用方案經使用范圍內專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積3/4數的業主且參與表決人數3/4的業主同意。
12商品房維修資金使用后如何進行分攤？
維修資金使用分攤總原則：受益人和承擔人相一致的原則，按專有面積占總分攤面積的比例分攤。維修資金使用具體分攤原則：①按小區、幢、單元、戶分攤，其中，屋面維修，由屋面庇護范圍下的垂直列分攤；基礎、外墻維修，由整幢樓分攤；地下室（車庫）維修費用，由相關業主分攤。②未售出房屋應分攤的維修費用，由開發建設單位承擔。③未交存維修資金或者續籌不足，發生的維修由涉及范圍相關業主自行籌資承擔。
13哪些費用不能從維修資金中列支？
（1）依法應當由建設單位或施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造；（2）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；（3）應當由責任人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（4）經營性設施設備以及根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用；（5）業主專有或專用部位、專有設施設備的維修和更新、改造費用；（6）其余不應當列支的情形。
14交存維修資金的房屋發生滲漏是否都能申請使用維修資金？
應視滲漏部位是否屬于房屋共用部位，即維修資金要涉及2個及2個以上業主共有才能申請，凡不屬于共用部位就不能申請使用維修資金維修。如：陽臺（含欄桿）、飄窗，以及獨立別墅的屋面、外墻，聯體別墅的屋面，屬于業主的專有部位，應由業主自行出資維修。
15哪些情況可申請維修資金應急使用？
（1）外立面已脫落或有脫落危險；
（2）電梯發生故障影響正常使用；
（3）屬于小區管理范圍的排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，影響正常使用；
（4）公共護（圍）欄破損嚴重或有倒塌危險；
（5）共用消防設施存在重大火災、安全隱患；
（6）法律、法規、規章規定的其他危及房屋或人身安全，需要立即維修和更新、改造的情形。