95個物業管理基礎知識
95個物業管理基礎知識
1、物業管理：指物業服務企業接受業主委托，依照合同約定，對物業進行專業化維修、養護、管理，對相關區域內的環境、公共秩序進行管理，并提供相關服務的活動。
2、物業：是指房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地。
3、在管物業：指物業服務企業按委托合同進行管理服務的各類房屋。具體按用途分為住宅、辦公用房、商業用房、廠房倉庫、其他用房。
4、物業管理前期介入：物業管理前期介入是指物業公司在接管項目以前的房地產開發各個階段，包括項目決策、規劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業管理運作和業主使用角度對物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業設計和建造質量，為物業投入使用后的物業管理創造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業主正常入住奠定基礎。
5、前期物業管理：即物業從開始交付給業主到業主成立業主大會之間這段時間的物業管理。
6、房屋建筑主體：指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。
7、業主：是指物業的所有權人。
8、業主大會：指由物業管理區域內全體業主組成、在物業管理活動中代表和維護全體業主合法利益的組織。
9、管理規約：指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的有關物業使用、維護及其管理等方面行為的合同。
10、物業共用部位：指物業管理中的住宅共用部位、共用設施設備。住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。住宅共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
11、房屋完好率：是指完好房屋和基本完好房屋建筑面積與全部房屋建筑面積之比。計算公式：房屋完好率=（完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積）÷房屋建筑面積×100%
12、專項維修資金：是國家或有關部門或上級部門下撥的給某個維修項目，具有專門指定用途或特殊用途的資金。這種資金都會要求進行單獨核算，專款專用，不能挪作他用。
13、業主委員會：指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。
14、物業費：物業產權人、使用人委托物業管理單位對居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。
15、物業服務企業：指受物業所有人的委托,依據物業管理合委托同,對物業的房屋建筑及共設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治、并向物業所有人和使用人提供綜合性有償服務的企業。
16、包干制：指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
17、酬金制：指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
18、針對性的專項服務：指物業服務企業面向廣大業主、物業使用人，為滿足其中部分住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。
19、委托性的特約服務：指物業服務企業為了滿足業主、物業使用人的個別需求受其委托而提供的服務。
20、物業管理糾紛：指物業管理活動中的主體，即業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業以及政府主管部門等在物業的使用、維修和管理中所發生的爭執。
21、秩序維護員：指受聘于物業或安防管理企業，按有關規定、行業規范（標準）或管理企業規章制度，具體實施維護管理區域公共秩序的工作人員。負責維護管理區域內的公共秩序，協助做好安全監控、巡視、門崗執勤等防范工作。
22、危房率：是指危險房屋的建筑面積與房屋建筑總面積之比。計算公式：危房率=危險房屋建筑面積÷總的房屋建設面積×100%
23、使用人：指房屋的承租人和實際使用人。
24、物業服務企業：是指受物業所有人的委托,依據物業管理合委托同,對物業的房屋建筑及共設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治、并向物業所有人和使用人提供綜合性有償服務的企業。
25、專有部分：指在構造上及利用上具有獨立性，由單個業主獨立使用、處分的物業部位。
26、部分共用部分：指由部分業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等部分。
27、全體共用部分：是指由全體業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等部分。
28、房屋及配套的設施設備和相關場地：指與建筑物相配套或者為建筑物使用者服務的室內外各類設備、市政公用設施(包括水塔、鍋爐房、配電室等)和與之相鄰的場地、庭院、甬路、干道等。
29、物業管理的法律關系：是指物業管理關系中的當事人在物業管理活動中所形成的具體的權利和義務關系。
30、物業管理活動的監督管理：是指國務院建設行政主管部門依據法律、行政法規以及國務院規定的職權，代表國家對物業管理活動進行監督管理的行為。
31、物業管理區域：是指根據省、自治區、直轄市制定的物業管理區域劃分辦法劃定的區域。
32、投票權：是指業主作為投票人的權利，是按照每一位業主所擁有的物業建筑面積或者住宅套數的數量來確定的。
33、選聘物業服務企業：是指物業投標人通過公開招標、邀請招標或者協議方式，選擇聘請具有相應資質的物業服務企業。
34、續聘物業服務企業——是指物業服務合同期滿后，對物業服務企業的再次聘用。
35、自然解聘——是指物業服務合同期限屆滿后不再被續期。
36、提前解聘——是指在合同履行期間，由于某種原因，合同雙方或者單方提出終止合同的履行。
37、前期物業服務合同——是指房地產開發企業或者公房出售單位在銷售物業之前，與物業服務企業簽訂的物業服務合同。
38、臨時管理規約——是指建設單位依照國家有關物業管理的法律、法規和政策規定，依照建設部《示范文本》的基本內容，結合所準備銷售物業的實際情況，制定的最初的精度公約文本。
39、物業買受人——是指與建設單位簽訂物業買賣合同、購買房屋的單位和個人。
40、協議方式——又稱談判方式或者指定方式，是指由招標單位直接選擇一家或者幾家物業服務企業，與之協商談判，達成協議。
41、物業共用部位——指一幢房屋內由該幢房屋的業主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、天井、房屋承重結構、室外墻面等部位。
42、共用設施設備——指物業管理區域內或者單幢房屋內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和房屋等。
43、物業的承接——是房地產開發企業、公有房屋出售單位或者業主、業主委員會向接受委托的物業服務企業移交物業，物業服務企業接受物業的過程。
44、物業管理用房——指房地產開發建設中按照有關規定建設的，由開發建設單位以建造成本價一并轉讓給購房業主集體，用作物業管理辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。
45、獨立的法人資格——是指物業服務企業應當是依據《中華人民共和國公司法》設立，從事物業管理活動，獨立核算、自主經營、自負盈虧的具有獨立企業法人地位的經濟組織。
46、物業服務成本——指物業服務企業實施物業管理所必需的費用支出，不包括物業服務企業從事物業管理服務應當取得的利潤。
47、裝飾裝修——指為使建筑物、構筑物內外空間達到一定的環境質量要求，使用建筑材料，對建筑物、構筑物外表和內部進行修飾處理的工程建設活動。
48、物業管理違法行為——指物業管理法律關系的主體故意或者過失地違反物業管理法規的規定，或者違反具有法律效力物業服務合同約定所實施的侵害了物業管理法規所組控和保護的社會關系的行為。
49、責令限期改正——是實現行政處罰補救性功能的具體手段，是行政機關要求違法當事人對不法狀態予以糾正的一種措施。其目的在于要求違法當事人將不法狀態予以糾正的一種措施。
50、警告——是指行政主體對違法者實施的一種書面形式的譴責和告誡。目的是向違法者發出警戒，聲明行為人的行為已經違法，避免其再犯。
51、罰款——指行政機關對于違反行政法律規范，不履行法定義務的個人、組織所作的一種經濟上的處罰，使個人、組織承擔金錢給付義務。
52、建設單位——指建設項目的投資者或者開發者，其通過投資開發，取得建設項目的所有權。
53、物業服務企業資質——是物業服務企業具備物業管理能力和水平的資格。
54、挪用——指將專項維修資金挪歸自己使用，或者借給他人使用。
55、入住：指房屋建筑完工并交付使用后,房屋業主住進新住宅。
56、智能管理：就是指物業管理范圍內，通過智能化設備進行管理，比如保安巡邏可以通過24小時監控，有問題保安到場，設備就更別說了可以通過智能化的進行管理。
57、設備點檢：為了維持生產設備的原有性能，通過人的五感（視、聽、嗅、味、觸）或者艦隊那的工具、儀器，按照預先設定的周期和方法，對設備上的規定部位（點）進行有無異常的預防性周密檢查的過程，以使設備的隱患和缺陷能夠得到早期發現、早期預防、早期處理，這樣的設備檢查稱為點檢。
58、物業管理檔案：是國家機構社會組織和個人從事物業管理活動中直接形成對國家和社會及物業管理有價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。
59、房屋維修與養護：房屋竣工驗收交付使用后，由于自然因素和人為因素的影響而逐漸破損，使用價值逐漸降低。為了全面或部分地恢復失去的使用功能，防止、減少和控制期損壞程度，延長使用壽命，達到保值增值的目的，物業服務企業需要對房屋進行日常保養（如定期對外墻進行粉刷等），對破損房屋進行維修與加固，對不同等級的房屋功能進行恢復與改善，從而保持和提高房屋的完好率，更好地為業主的居住、生活和工作服務。
60、物業環境：是指物業管區內的周圍環境及公共設施。物業環境是指樓宇、住宅周圍的明確征用、占用、租用地域，有的有明顯的界限標志圍墻。
61、物業環境管理：物業管理公司通過執法檢查履約監督制度建設和宣傳教育等工作，進行物業環境維護及綜合整治工作的總稱。
62、物業管理服務質量：物業管理活動達到規定要求滿足住戶需求的能力和程度。
63、房屋買賣中的入伙：是指物業服務企業向業主／用戶移交戶內管理責任的過程，是業主(用戶)首次接收自己的物業，標志著小區物業管理建設正式啟動，物業服務企業和業主、用戶共同管理和相互監督局勢已然形成。
64、繳款通知書：物管通知業主在辦理入伙手續時應繳納的款項及金額的文件。
65、治安管理：是各物業管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防災害事故而對所管物業進行的一系列管理活動。
66、招標投標：指采購人事先提出貨物、工程或服務的條件和要求，邀請必要數量的投標者參加投標并按照法定或約定程序選擇交易對象的一種市場交易行為。它包括招標和投標兩個基本環節。
67、物業管理招標：是指物業所有權人或其開發建設單位、業主大會，在為物業選擇管理者時，通過制定符合其管理服務要求和標準的招標文件，向社會公開，由多家企業競投，從中選擇最好的企業并與之訂立物業服務合同的過程。
68、物業管理投標：是指符合招標文件要求的物業服務企業，根據招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，根據國家有關法律法規與本企業的實力，編制投標文件，參與投標的活動。
69、標底：是招標人為準備招標的內容計算出的一個合理的基本價格，即一種預算價格。
70、招標文件：又稱標書，是招標機構向投標人提供的為進行招標工作所必需的文件。
71、投標函：是指投標人按照招標文件的條件和要求，向招標人提交的有關報價、質量目標等承諾和說明的函件。
72、接管驗收：接管驗收包括房管部門、物業管理公司或建設單位自身以及個人對物業接管驗收。物業公司的接管驗收是指接管開發公司、建設單位或個人托管的新建房屋或者原有房屋等物業的以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。
73、物業管理協會：是指經社會團體登記管理機關注冊登記、隸屬于行業行政主管部門、主要由物業服務企業和相關人員自愿參加組成的行業自律性組織。
74、停車服務費：是指為維護保養停車場地設備設施、相關道路及管理所發生的人工，原輔材料費用等。
75、綜合管理服務費：包括清掃保潔及清運；綠化養護；秩序維護；公共照明、通風、供電、 給排水、電梯等共用設施設備運行、小修、養護所發生的人工、原輔材料費用等。
76、特約服務費：指物業服務企業受業主委托提供的戶內維修、家政服務等收取的費用。
77、物業消防管理：是物業為搞好區域內的防火滅火工作，保護業主和使用人的生命財產安 全所進行的一系列管理活動。
78、物業車輛管理服務：對機動車、摩托車、自行車等車輛進出物業管理區域內的行駛、停 放等管理服務。
79、物業租賃：指房屋所有權人為出租人將其物業出租給承租人使用，由承租人向出租人支 付租金的行為。
80、住宅管理：按照城市統一規劃建設，達到一定規模基礎配套設施比較齊全，已建成并投 入使用的相對封閉獨立的住宅群體和住宅區域。
81、房屋租賃：由房屋的所有者或經營者將其所有或經營的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過定期交付一定數額的租金，取得房屋的占有和使用權利的行為。房屋租賃是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式。
82、寫字樓：就是專業商業辦公用樓的別稱，嚴格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經濟活動管理。”
83、高層建筑：超過一定高度和層數的多層建筑。
84、交房：是開發商向業主履行交付的義務，他委托物業向業主交付，也是可以的，但實際上物業應該提供委托書。否則，是應該由開發商自己履行該交付義務的。而且該委托本身的爭議與業主無關。開發商才是商品房買賣合同的相對方。
85、房屋使用面積：指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內墻面水平投影線計算。
86、物業安全管理：是指物業管理公司采取各種措施和手段，保證業主和使用人的人身和財 產 的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。
87、物業管理體制：對物業按照市場化、社會化、專業化要求進行管理的模式。
88、物業管理機制：物業管理的服務產品，按照進入市場所遵循的價值規律和競爭規律而建 立的發展機制。
89、物業管理委員會：經物業產權人大會選舉產生，由產權人和使用人代表組成，代表和維 護房地產產權人、使用人合法權益的房屋管理自治組織。
90、房屋完損等級：用于綜合反映建筑物可供使用狀況的指標，根據建筑物的結構、裝修和 設備三個組成部分的實際完損程度確定。
91、翻修工程：原有房屋須全部拆除、另行設計、重新建造或利用少數主體構件進行改造的 工程。
92、大修工程：需牽動或拆換部分主體和房屋設備，但不需全部拆除的工程。
93、中修工程：需牽動或拆換少量主體構件，保持原房的規模和結構的工程。
94、小修工程：為了保持房屋的原有完好等級，進行日常養護和及時修復小損小壞的工程。
95、綜合維修工程：指成片多幢(大樓可為單幢)大、中、小修一次性應修盡修的工程。