22個物業案例
案例1：物業要求刷卡進出小區 不買車位 車就難回家
案例介紹：
不買停車位，就不讓業主的車進小區。一小區物業管理公司要求有車業主刷卡進出小區，但沒有購買車位的業主不能辦理出入卡，也就不能進入小區。十多天來，沒有購買車位的業主們只能將車停在小區外。高女士就遭遇了這樣的規定。
高女士去年搬進了新買的商品房，私家車一直就隨意停放在小區里。從上個月開始，情況出現了變化，物業公司貼出告示說小區內停車得交車位費。每月交了120元停車費后，物業就給一張門禁卡，業主開車進小區直接打卡進門。如果不交錢，從10月1日起就不讓開車進小區了。高女士對物業的做法非常生氣，她認為，物業公司只是進行一些職責范圍內的管理工作，物業不讓業主開車進小區就是“行為越位”。自己作為小區的業主，王女士有進出小區的自由和權利，物業公司的做法嚴重侵害了自己的合法權利。物業公司辯稱：此舉主要是為了維護小區的環境，制止車輛亂停亂放。
案例分析：
讓不讓業主開車進小區和業主買不買車位是兩個完全不同的法律問題。物業不讓業主開車進小區，這種做法肯定是不對的。這侵犯了業主的自由出入權。業主購買了商品房，對小區院落內的處地享有共同使用權，車位只是商品房的附屬物，業主有商品房就是物權所有人。該物業公司以不購買車位為由不讓業主開車進入小區的做法侵犯了業主的物權。
如果小區內要收取車位費首先應由業委會通過，按照物價部門的價格標準，并報街道辦、派出所等有關部門備案。如果小區內沒有業主的合法組織，則需由全體業主協商通過。在業主不知情的情況下，物業公司擅自定價的做法是不合法的。
案例2：在小區內摔傷物業公司是否承擔責任?
案例介紹：
徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺階上走，因當天廠房三樓漏水正好滴在臺階上，由于天氣寒冷出現結冰。徐某走上臺階滑倒摔傷。醫院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關節脫位。
徐某摔傷當天，該廠房的物業管理單位派人員前去探望。徐某要求物業公司對此事承擔責任，物業公司認為沒有義務承擔，雙方各執已見，因次起訴至法院。
案例分析：
原告作為公司員工，上下班應走人行通道，白天行走，也應看到臺階上有結冰，并應當預見到滑冰的危險性，故應對摔傷的行為負主要責任。
但被告作為廠房的物業管理單位應對物業公共配套設施完好起保養維修的責任，在接到廠房漏水報修通知后，理應及時修理，但未提供及時安排修理的有效證據，發現結冰后未及時清除或積極的防范措施，故對原告滑倒致傷應承擔一定的責任。
案例3：物業合同爭執
案例介紹：
某小區物業管理公司原由小區開發商聘請，業主入住后對該物業管理公司不滿意，雙方矛盾很大，小區業主委員會決定解聘該公司，但該公司稱：其與開發商有委托管理合同，且業主購樓時與開發商的契約中已訂明：“同意開發商委托的管理公司管理”，因此，業主現在無權解聘管理公司，業主稱服務質量不好，無法舉證，且物業管理服務質量沒有統一標準，所以物業管理公司不存在違約，如果業主堅持解聘，就要承擔相應的違約責任。為此，業主與物業管理公司爭執不下，訴諸于法院。
1、試析本案所涉及的法律問題。
2、對此類糾紛應如何解決。
案例分析：
1、本案涉及的是物業管理法律關系問題;
2、物業管理法律關系的產生、變更的基礎是協議委托。在物業管理過程中，物業管理公司的管理權來自于產權人的委托授權。在物業開發階段，產權是開發商的，因而這時只有開發商有權決定請哪一家物業管理公司參與開發和日后過渡期的管理;在業主入主后，由于產權的轉移，物業管理的決定權也隨之轉移了，由業主的所有權派生出來的管理權或委托管理權自然也屬于業主，因此，開發商委托的物業管理公司在完成了過渡期的管理后，物業管理的決定權就隨即從開發商手上轉移到了業主手上，業主委員會可以根據對原開發商聘用的物業管理公司的考察來決定是續聘還是改聘別的更好的物業管理公司。
3、本案中，物業管理公司拒絕交出管理權的理由不能成立，業主委員會在與物業管理公司自行協商不成的情況下，可請求政府主管部門行政調處或提起司法訴訟。
案例4：樓上跑水，樓下要求物業索賠
案例介紹：
徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業主，答復是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經物業公司工程人員多次協調已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認為物業在裝修管理上沒有盡到責任，所以拒絕繳納物業管理費。對物業公司的服務不滿意，是否可以不交物業管理費?徐先生應該向誰要求索賠?
案例分析：
1.樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質量不好導致水滲漏或者樓上業主過失導致跑水但無論哪種原因引起都與物業管理公司無關，不涉及物業管理公司與業主的法律關系。
2.房屋質量不好導致水滲漏涉及業主與開發商之間基于房屋買賣合同而產生的合同法律關系，開發商交付的房屋存在瑕疵導致水管跑水致使業主遭受損失，開發商應當承擔違約賠償責任。
3.樓上業主過失導致跑水涉及業主之間基于侵權行為而產生的侵權法律關系，樓上業主的過錯導致樓下業主房屋遭受損失，該行為已經構成對樓下業主財產權利的侵犯，構成侵權應當承擔侵權賠償責任。
4.物業管理公司在本案中只涉及對受損業主家內部的維護和修繕。由于受損部分不屬于公共設施、公共區域，該部分的物業服務不屬于物業管理費所涵蓋的服務范圍，而屬于特殊的物業管理服務，對該部分維修應當另行支付費用，業主沒有理由拒繳物業管理費。
案例5：業主入住拿鑰匙，物業管理公司設障合法嗎?
案例介紹：
小王購買了一套期房。住房建成后，在辦理入住手續時，物業管理公司提出兩個要求：第一，簽訂業主公約;第二，簽三年的物業管理協議。小王發現業主公約
中有些條款與開發商的承諾不一樣，同時他認為簽訂3年的管理協議也是不合理的，所以他拒絕了物業管理公司的要求，結果該物業管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。
請問：物業管理公司這種做法合法嗎?小王該怎么辦?
物業管理公司在為業主辦理入住手續時，由于業主不簽業主公約和管理合同而拒絕交付房鑰匙的做法明顯欠妥，也是不合法的。
案例分析：
業主在購買房屋時，已與開發商簽訂了房屋買賣合同。作為開發商，按照合同約定收取業主的購房款，就應該履行向業主交付房屋的義務，這與物業管理公司是沒有關系的。如果開發商或是物業管理公司因為業主沒有簽訂業主公約、對物業管理公司協議有意見而拒絕給業主辦理入住手續、不給業主鑰匙等，這種行為構成開發商對業主的違約，也是對業主權益的侵害。
2.逼迫業主簽訂3年的物業管理協議是沒有道理的，既不符合國家有關的法律規定，也與目前物業管理市場的現實格格不入。物業管理公司要求業主把臨時性的物業管理服務協議改為3年的物業管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規定的，業主當然有權拒絕。
3.如果物業管理公司因為以上原因拒絕交付鑰匙，作為業主，可以直接找開發商交涉，如果不成，可以到法院起訴開發商違約，并要求其承擔違約導致的損失賠償。
案例6：業主涂改自家外墻顏色被物業起訴
案例介紹：
王先生將屋后的絕大部分墻面，屋前的小部分墻面涂成了紅色，事由：土黃色外墻打了個紅色補丁，今年5月12日，南京高淳法院開庭審理了此案。物業公司的代理人范律師一副頭疼的模樣，他豎起四根手指，苦笑著對記者說：“這是我第四次在法庭上跟他(指王先生)見面，外墻的案子開了兩次庭，之前他告開發商，我是開發商代理人，也開了兩次庭。”范律師稱，小區物業是開發商的前期物業，王先生之所以跟物業為難，是因為之前的事情，對開發商心懷不滿。據介紹，王先生于2010年7月與江蘇越商置業發展有限公司簽訂合同，購買了該公司開發的201室商品房。但是簽約后不久，因對房屋構造不滿，王先生將開發商告到了高淳縣法院。訴訟期間，他干了一件令全小區業主目瞪口呆的事：將屋前屋后的外墻涂成紅色，并將屋前小花園統一安裝的起裝飾作用的鐵柵欄拆除。屢次交涉無果物業告到了法院
案例分析：
(1)物業觀點：
物業公司遞交了2010年12月上旬拍攝的照片作為證據，照片顯示，王先生將屋后的絕大部分墻面，屋前的小部分墻面涂成了紅色，并將屋前小花園統一安裝的鐵柵欄截短十多厘米。物業公司認為，建筑物有專有部分和共有部分之分，商品房內部屬于業主的專有部分，專有部分怎樣使用，全憑業主做主，但是共有部分的所有權及管理權歸全體業主所有，個別業主只能使用，不得占有，也不得改變其結構和用途。本案中，王先生雖然是201室的業主，但201室的外立面和屋前小花園屬于共有部分，他無權隨心所欲地加以改變。范律師稱，這些內容在《商品房銷售合同》和《業主臨時公約》中都有明確規定，王先生既然在合約上簽了字，就應當遵守，因此，要求法院判決王先生將外墻和柵欄恢復原狀。
(2)業主觀點：買下房子就有改變外墻顏色的權利201室業主王先生卻有自己的一套理論，他認為，自己既然買下了房子，就有權按照喜好改變外墻的顏色。“況且我只涂刷了凹進來的那部分墻面，也就是陽臺的墻面，陽臺是我花錢買的面積，我把它涂成紅色怎么了?”庭審中，王先生情緒頗激動。
(3)律師觀點：未封閉陽臺的墻面與商品房外立面是不可分割的整體，王先生也應將這一部分恢復原狀。
(4)第三方觀點：房屋外立面系共有部分，應歸全體業主共有和共同管理，王先生無權改變房屋外立面顏色。至于未封閉陽臺，即使王先生享有專有權，也應考慮到未封閉陽臺的墻面與建筑物的外立面是不可分割的整體，如改變顏色將降低建筑物美觀度，故而從維護全體業主利益的角度，王先生也宜保持陽臺墻面的本來面目。屋前小花園的柵欄屬于建設物附屬設施，也屬全體業主共有和共同管理，王先生無權截短。據此，判決王先生限期將墻面和柵欄恢復原狀。
根據物業管理條例的：第四十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。而且，根據第五十條，物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。而居民樓是公用建筑。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
記者說，王先生與開發商的訴訟仍在審理中。除了對開發商不滿，王先生對物業公司也有諸多意見，包括服務、收費等等。但由于小區尚未成立業委會，目前沒有辦法更換物業公司。如已成立業委會，經業主大會同意，是可以解聘老物業公司，重新選聘新的物業公司的。法官就此案提醒廣大業主，與開發商和物業有矛盾，應采取理性方法溝通解決，不理智的舉動既不能解決問題，還會擴大矛盾。
案例7：小區9輛車被劃傷 物管說承擔維修
案例介紹：
事由：停在小區路邊的車子，晚上停放時完好無損，第二天清早，車身卻出現明顯劃痕。
昨日，成都科興南路近郊民居院子里，停放在小區的9輛私家車，同一側的車身，出現10厘米到1米不等長度的劃痕。住戶周先生前晚7點將車子停在樓下。昨日清晨6點，他準備開車外出，拉開車門的一瞬間，發現把手下方有一道長約30厘米的劃痕，寬不到2毫米。同一側的另一個門上也有劃痕。小區物管公司唐先生說，早上巡查時，發現有車子被劃，已通知部分車主。上午10點，有車主前來查看車子，同時和物管商討解決辦法。“小區應該安裝監控器嘛!”有車主建議。“這個小區年代比較久，一直沒有監控系統。我們3個月前才接手，正在向街道辦申請安裝監控系統。”保安隊隊長王先生說，已經報警。王先生說，小區共有9輛車子被劃，除其中一輛是車主說自己維修外，其余8輛車子的維修由物管公司承擔。同時，他表示，物管公司會加緊安裝監控系統工作。
案例分析：
根據物業管理的理論，業主有監督物業服務企業履行物業服務合同的權利。該小區沒有安裝監控器，是屬于物業的過錯，應該由物業承擔維修責任。非常幸運的是，該小區的物業服務企業，因為業主提出的建議和意見，馬上認識到了不足之處，并及時的采取措施，計劃安裝監控器，這樣使業主的權利得到了保障。
同時，根據物業管理條例：第三十六條物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
案例8：公共設施的主人究竟是誰?
案例介紹：
近日，上海市某樓盤的地下停車庫被開發商賣給了個人，使得小區的停車費用漲價，造成車庫有空位而業主卻無法停車的現象，間接侵害了業主的利益。而部分小區的公共配套設施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現象也不在少數，并且出讓之后因為這些公共配套設施的經營范圍和功能的改變，不再作為小區的配套服務所引起的矛盾，也已經開始成為物業管理方面的主要焦點之一。
案例分析：
這類的物業管理糾紛其實牽涉到的問題就是小區的公共配套設施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主。在《物業管理條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規定，即“小區內的機動車停車場(庫)，應當提供給本小區外的單位和個人;停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。”而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規定。
這一系列問題目前有待相關部門制定相關法規。不過總的來說，業主們還需提高自身的維權意識，及時發現問題進行解決。
案例9：物業闖入私人住宅強行整改住房
案例介紹：
2005年，某小區業主來訪反映，小區管理部在未經業主同意的前提下，派員進入其尚在裝修的房屋內，將業主自行安裝的窗框拆除并拿走，安裝部位的外墻在拆除的同時也遭到破壞。業主認為：小區管理部雖出具了書面整改通知書，但無權擅自闖入私人住宅強行拆除，這種行為嚴重侵害了業主的利益，管理部人員缺乏最基本的法律常識，同時要求小區管理部對在該事件中給業主造成的損失進行賠償。
注：1、經有關部門認定，業主安裝的窗為違章搭建的構筑物;
2、小區物業管理部之前已向業主發出《違約行為整改通知書》，但業主表示拒不整改。
案例分析：
1.小區管理部有沒有對業主在裝修過程中的行為進行必要限制的責任?
作為《物業管理服務合同》內約定的一項義務，物業管理公司有責任對業主在裝修過程中的行為進行監管和必要的限制。
首先，小區管理部應當審查業主的裝修方案，將住宅裝修工程的禁止行為和注意事項通過《住宅裝修須知》的形式告知業主和業主委托的裝修公司，并與業主簽訂《住宅裝修管理服務協議》。值得注意的是：在簽訂協議時，小區管理部應當告知業主在裝修時的禁止行為。例如：不得損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌，改變房屋外部顏色;應考慮樓層樓板承載力;不影響毗鄰房屋的安全使用;不影響其他業主的正常使用等等。其次，小區管理部應當按照協議，加強對日常裝修現場的巡視和檢查，監督業主或裝修公司履行裝修協議條款內容。如果發現業主或者裝修公司有違反協議的行為，小區管理部應當及時制止，已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。最后，裝修完畢，小區管理部應當進行現場驗收，凡有違反裝修協議的行為，應要求業主或裝修公司恢復或賠償。
2.小區管理部是否應對業主的違約(違章)行為承擔管理不善的責任?
物業管理公司作為受托實施管理的公司，應當按照《物業管理服務合同》約定，履行相應的管理義務。但是，物業管理公司是一個民事主體而非行政管理機關，因此，物業管理公司是不能采取強制措施的，它所能做的僅僅是在發現問題時向業主及使用人提出改進意見，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小區管理部向業主提出了整改意見，應當說就已盡到了依管理合同而履行的義務，對于業主的違約行為物業管理公司不承擔責任。但是，如果物業管理公司根本沒有履行監督管理義務，沒有能夠及時發現問題并提出建議，也沒有及時告知有關部門或業主委員會，物業管理公司就違背了物業管理合同的義務，此時應當承擔相應的違約責任。
綜上可知，本案中業主違章搭建的行為影響了小區這個整體商品的整體外觀，且沒有履行對業主自身行為規范的約定，物業公司是有必要對其進行監管和限制的;但物業管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理權限，且不利于矛盾的解決。物業公司應把握好尺度，使用較為委婉的方法，融管理于服務中，設法得到業主的理解與支持。
案例10:廣州幼兒小區游泳池溺亡誰之過?
案例介紹：
9歲幼兒翻越游泳池外圍墻上的欄桿進入游泳池而致溺亡，幼兒父母將開發商及物業管理方起訴法院，法院審理后認為，幼兒父母作為監護人應承擔主要責任，物業公司C公司在管理方面存在漏洞，承擔二成責任。
汪軍(化名)與妻子謝芳(化名)均為廣東電白縣人，膝下育有二子。2009年9月6日晚，9歲的長子汪大寶和7歲的次子汪小寶進入住所附近的中山市南頭鎮A小區后，通過翻越游泳池外圍墻上的欄桿進入游泳池。汪大寶先跳入游泳池，因不識水性導致溺水，汪小寶呼叫汪大寶，無人回應后因害怕離開游泳池。當晚11時許，汪大寶被發現，送入中山市廣濟醫院搶救，經搶救無效確認因溺水導致呼吸、循環衰竭死亡。汪軍、謝芳認為該小區的開發商B公司及物業管理方C公司需對汪大寶之死負責，遂起訴法院，要求兩被告連帶賠償合計530614.5元。
家長開發商各執一詞
雙方對被告B、C公司對汪大寶溺亡是否有過錯各執一詞。原告認為，游泳池屬無證經營，且游泳池的安全設施、人員及安全管理不到位。B公司為A小區的開發商，但A小區游泳池建設沒有向體育監管部門申報。因此，兩被告對汪大寶的死亡負有直接的、不可推卸的責任。
B公司稱，開發商不是泳池的所有人或管理人，不存在疏于管理的過失責任。受害人之死亡與建筑質量或其他審批手續不齊全不存在任何的因果關系，汪大寶的監護人對其監護失職才是造成汪大寶溺水的原因。
C公司則認為，汪大寶溺水身亡時間是在對泳池檢查完后，且是擅自進入泳池的。作為物業管理公司，公司已于泳池原有的各項配套設施的基礎上安置了多處安全防范的提示標志，并配套工作人員進行巡邏檢查，泳池內也配置了安全員進行安全防范。汪大寶在泳池關閉以后私自進入泳池而致溺水，與公司管理工作無關。
案例分析：
物業公司承擔二成責任
市第二人民法院審理后認為，本案基本事實為，汪大寶、汪小寶脫離監護人監護，在A小區游泳池關閉熄燈、救生員撤離后翻越游泳池邊的欄桿進入游泳池并最終致汪大寶溺水身亡。汪大寶的父母作為監護人應承擔主要責任，物業公司C公司在管理方面存在漏洞，承擔二成責任。
A小區為封閉管理小區，C公司在小區門口設有崗亭，崗亭的保安人員應對進入小區人員進行必要管理，汪大寶、汪小寶并非A小區的住戶，其二人作為未成年人在沒有大人陪同的情況下進入該小區時，C公司在小區門口的保安沒進行必要的盤問或者阻攔;當晚汪大寶、汪小寶試圖攀爬進游泳池時，C公司工作人員發現后雖制止但沒進行必要的盤問或者將其勸阻出小區，C公司對汪大寶之死存在一定過錯。綜合本案案情，酌定C公司承擔2成的賠償責任，判決C公司賠償原告9萬余元。一審判決后，C公司不服，提起上訴。近日，市中院做出二審判決，駁回上訴，維持原判。
案例11:業委會擅自打官司
案例介紹：
本市東部某小區業委會今年共打了5起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業委會辦公用房，業委會委員們再也不用到小區隔壁的咖啡館碰頭開會了。輸的官司里有一個是侵害了物業公司的商譽，須賠償幾萬元，業委會希望每家每戶分攤幾百元錢，但遭到絕大多數業主的反對，理由是這5起官司中沒有一起征得過業主大會的表決通過。因此，業主表示該由業委會成員本人承擔訴訟風險，業委會準備將拒付訴訟費的業主告上法庭，由法院替業委會做主，討回公道。
分析：國務院《物業管理條例》規定，誰擁有房地產權證誰就是業主，業主大會是廣大業主的權利機構，而業委會則是一個執行機構，它既不是企業法人，也不是群眾自治組織，它無權作出任何重大決議，包括物業公司的選聘以及訴訟等有關廣大業主切身利益的決定，必須按照法律法規的規定，得到管理區域有投票權的三分之二以上通過并明確授權才能生效。
案例分析：
目前，在本市一些小區，有的業委會擅自自作主張的現象比較嚴重。有的業委會動不動就提起訴訟，有一個小區業委會一年里共打了8起官司，輸了官司業委會就辭職不干了。有的業委會雖然形式上通過了書面投票表決，而大多在征詢意見時往往寫上這么一句話：如果你未在規定的時間里將征詢意見表寄回業委會，則視為業主同意訴訟云云。這種做法其實是法律本身所禁止的。法律明確規定：投票表決有3種，即同意、反對、棄權。既不能將棄權票加在反對票身上，更不能將棄權票強加到同意票的頭上。
案例12:客戶欠租 物管應該怎么做
案例介紹：
某高級商務辦公樓內有一本地公司--A公司，其業務并未因入駐了一個好的辦公樓而有進一步發展，反而較為昂貴的房租倒成了不小的負擔，一年多以后，欠租的情形出現了。物業管理部門發出在指定的期限內，如果A公司仍不付清欠款的話，將不得不采取必要措施中止部分服務的通知，A公司對此未做出任何反應，也沒有能力做出反應。期限到了，物業管理部門將其通訊線路從接線大盤上摘除。隨后A公司通訊中斷。這時A公司負責人認為寫字樓物業管理部門侵犯了他們的權利，遂雙方引起糾紛。
案例分析：
1、物業項目在招租招商過程中，要對租戶的商業信譽及其行業前景做出適當的調研，盡可能避免可能出現的風險。
2、一般情況下，對欠租租戶的處理要依據1998年建設部《關于物業轉讓、租賃的管理準則》規定：對欠租人先進行書面催租，如果沒有得到有效回應，則以書面形式說明期限，并采取措施，這類措施的實施要堅決有效，要有層次，要能夠解決問題，并且可以把出現后遺癥的可能性降至最低。
3、個別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些"質地較為優良"的公司或對整個項目較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當的寬限和減免，在對這類公司采取處理措施時一般應適當留出余地。
4、對欠租租戶采取措施的基礎是與之簽署了具備法律效力的租賃合同。因而合同文本的有效性非常重要。這些文本當然要通過律師審核，但僅僅通過律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業管理專家們的意見。
案例十三：失竊導致的責任糾紛
案例介紹：
2009年，昆明市某業主收房時與物業公司簽訂了《前期物業管理服務協議》，約定物業公司應承擔保安義務，包括對小區進行封閉式管理、24小時保安巡邏值班，確保小區內無重大刑事案件發生等內容。2009年11月17日，該業主家中失竊，該業主認為這是物業公司未履行保安義務，提供物業管理服務有瑕疵造成的，故向物業公司提出索賠。物業公司認為其已經盡其所能提供了物業管理服務，不應承擔賠償責任，且業主家中究竟是否失竊、損失多少無法確定，故拒絕了業主的索賠要求。因雙方各執一詞，協商未果，業主遂向人民法院起訴，要求物業公司賠償其因失竊遭受的損失兩萬元。法院在審理此案過程中倍感困惑，一個看似簡單的案件，如何分配舉證責任以及如何認定舉證責任是否完成卻相當棘手。究竟是要求物業公司證明其“已經依約履行了義務”，還是要求業主證明物業公司“履行義務存在瑕疵”?法院最后只好采取了折中的妥協做法，按照所謂“公平分擔”的原則，讓物業公司承擔了賠償部分損失的責任。
案例分析：
本文認為，讓業主完全承擔舉證責任，只能是導致業主敗訴，有失公平。鑒于此類物業案件舉證的復雜性，應本著公平與誠信原則合理分配舉證責任。物業管理是一個過程，該過程很難再現和證明，因此，不能把舉證責任完全加在任何一方頭上。原則上，業主主張物業公司的服務不達標，應首先提供必要的證據，使舉證責任發生轉換;物業公司也應提出證據證明自己履行了義務;法官綜合運用所有的證據材料進行分析判斷，并形成自己的內心確信。就上面的案例來說，業主應首先提供證據證明物業公司沒有盡到24小時巡邏值班的義務，并提供報案材料以及受案的公安機關做的勘驗筆錄作為證據;物業公司也應提供保安24小時巡邏的簽到簿、訪客進出小區登記簿、保安交接班記錄等書證，由法院綜合這些證據進行判斷。
案例14:沒簽訂物業合同被判繳納物業費案。
案例介紹：
艾某經營的網吧位于某小區內。2003年7月1日，小區業主委員會與政興物業公司簽訂《物業管理委托合同》。合同簽訂后，政興物業按約定進行了物業服務。但艾某未向物業公司交納物業管理費。政興物業公司于2003年11月7日訴至法院，要求艾某付拖欠的2003年第三至第四季度的物業管理費3611元。艾某以其與物業公司之間沒有簽訂物業合同、物業公司給其經營的商業網點提供的服務不多為由，拒交物業費。
審判結果：中法認為，艾某作為業主，物業服務合同對其具有約束力，其負有向物業公司交納物業費的義務。判決艾某一次性給付物業公司物業管理費3611元。
案例分析：
《物業管理條例》規定，在業主委員會依法成立后，業主委員會與物業公司之間簽訂的物業管理合同，對全體業主具有約束力。如果業主委員會也未與物業公司簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務，業主則應按照實際發生的服務的價格向物業公司交納相應的費用。
當前，物業管理服務合同到期或未到期即新更換物業公司，從而引發老物業不走、新物業進不來的情況十分普遍，新進物業公司運用法律手段來維護自身權益是明智之舉。
案例15：保安半夜進民宅物業公司被判賠
案例介紹：
北京朝陽某住宅區張先生夫婦在凌晨被室內的響動驚醒，立即起床并打開臥室的門，發現有人已走到客廳和臥室過道處，這個人自稱是物業公司的保安員。于是張先生夫婦把物業公司告上了法庭，并要求賠償每人精神損失費各5萬元。此案件在北京各界，尤其是在居民和物業管理界引起了強烈震動和激烈爭論。
法院認為，張先生夫婦身為業主(住戶)，與物業管理公司間形成了委托管理關系。保護業主的安全，維護業主的利益是物業管理公司的職責。但在履行職責時應注意采取適當合理的方式，如果措施不當侵害了業主的權利，應承擔相應的法律責任。物業公司保安員在值班時進入張先生夫婦房間，其自稱因為房門虛掩，為張先生夫婦的安全和利益而入室檢查。而按照《住戶手冊》規定，遇此緊急情況其既不與業主家電話聯系，又未請公安人員見證，該行為是不符合有關規定的，侵害了公民住宅不受侵犯的權利。而且其是在張先生夫婦深夜熟睡之機闖入，給張先生夫婦帶來了一定的精神刺激，影響了生活，應該就此不當行為承擔責任。因該保安員是在履行職務中侵害了張先生夫婦的權利，故由物業公司承擔責任。
問題：
1、物業公司保安進入居民住宅，是否屬于違紀?
2、遇到保安進入居民住宅問題，物業公司如何處理?
3、張先生夫婦把物業公司告上法庭，法庭如何判決?
案例分析：
按慣例和法律法規規定，任何個人和單位是不能私入民宅的，否則被視為侵犯。但是也有例外，因為物業公司的保安員有著極為特殊的義務，須保護服務范圍的財產安全，維護服務范圍的正常秩序，做好服務區域內的防火、防盜、防爆炸、防破壞、防治安災害事故等安全防范工作。并且據調查，物業公司保安員由于是在深夜值班時發現張先生家的家門虛開，在經按鈴房內無反應的可疑情況下，他才進入房內進行檢查，完全是在履行職責，是對張先生夫婦的安全負責。
根據物業公司了解的情況及相關物業管理制度，保安當時不可能掌握張先生家的鑰匙，而張先生沒有任何物品丟失，也無門鎖及其他損壞后果。物業管理公司認為在此種情況下保安入室沒有違法，只屬于違紀行為，因為公司的《住戶手冊》規定，保安員在社區內作24小時巡邏，如遇緊急情況，應按登記的電話號馬聯系有關住戶并立即通知公安部門或消防等部門，如無法聯系有關住戶時，即邀請公安人員或消防人員開啟正門，進入單元審查事故情況，并做適當處理。
案例16：業主擅自堵排水口
案例介紹：
因排水管道不暢，而使業主室內受損的責任由誰承擔?提要：樓頂平臺落水管道進口處按規范要求設置防護網，被鳥鉆進管道內筑巢，致使管道堵塞。被告華某在裝潢602室房屋時，未經物業公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死
甲小區某號602室由被告華某承租，502室由原告王某承租。因被告某物業管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處按規范要求設置防護網，被鳥鉆進管道內筑巢，致使管道堵塞。被告華某在裝潢602室房屋時，未經物業公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺，因該陽臺排水口已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角深入502室，致使原告王某裝潢的地板等物受損。原告王某要求賠償，但因被告華某與物業管理公司相互推諉，原告王某遂訴訟至法院。
案例分析：
對于此案，法院審理經審理判定：
1、物業管理公司管理不善，未按規范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進華某和原告王某承租的房屋內，造成原告財產損失，對此，物業管理公司應承擔主要責任。
2、華某未經物業公司同意，擅自將其承租房屋陽臺處排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管及時排出，加重了原告的財產損害。為此，華某對原告的財產損害也應承擔一定的責任。
案例17：業主與業主直接對簿公堂
案例介紹：
王某與李某是鄰居關系，2004年7月中旬，王某未將其空調室外機安裝在物業指定位置，而安裝在正對李某房門的位置，空調機啟動后，熱風從窗戶吹進鄰居房內，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。所以李某就一紙訴狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調室外機并賠償精神損失。
案例分析：
王某作為小區業主對自有房屋依法享有權利，但必須接受相應的限制。王某將空調器的室外機移至房屋的北側外立面，違反了《民法通則》的關于相鄰關系的有關規定，李某得到法院的支持也在情理之中。
目前，業主與業主之間因相鄰關系而引發的糾紛正呈逐步增多的趨勢，其現象不外乎業主違章搭建或擅自改變房屋結構和使用功能以及侵占公共區域等方面。以前，有的業主不了解，有的業主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂，而是選擇由物業公司出面處理，如物業公司不肯協調，則大多以拒付物業服務費相要挾，無形中物業公司做了他們的“替罪羊”。
案例18：超時訴訟時效法院不支持物業費支付案
案例介紹：
楊林華在交納了1994年9月至1996年12月的物業管理費、采暖費、水費后，不再交納任何費用。2007年7月19日，楊林華所屬的華新國際訴至沈河區人民法院，請求法院判令楊華林給付1997年至2003年的物業管理費、采暖費和稅費。
原審法院判決楊華林應給付華新國際1997年12月的物業管理費、采暖費和水費。宣判后，雙方均不服原審判決，向沈陽中法提起上訴。
審判結果：沈陽中法認為，華新國際向原審法院起訴的時間是22004年7月19日，而其所請求的楊林華應支付拖欠的物業管理費是從1997年1月起至2004年6月30日止，支付拖欠的采暖費分別是1998至1999年度，2002年至2004年度。華新國際應該在得知自己的權利受侵害后的兩年之內起訴。對于2002年7月19日前發生的費用應該適用法律關于訴訟時效的規定。最后法院判決楊林華只需支付2002年以后i的費用。
案例分析：
我國《民法總則》規定了訴訟時效制度，如果在法定期限內不行使權利，將導致權利的喪失或權利的減損。物業合同適用訴訟時效的規定。
案例19：業主私自搭建房屋
案例介紹：
邱先生在某小區購買了一套商品房，并在該商品房屋頂上違章搭蓋了一間100多平方米的房間，嚴重影響了小區的安全和整體形象，其行為遭到了其他業主的強烈反對。小區物業公司多次制止邱先生違章搭建，但對方均置之不理。市城建監察支隊也向其發出停止違章建筑、限期拆除的通知，但邱先生依然我行我素。物業公司遂向法院起訴。
法院認為，物業公司對小區內的違章搭建行為，其職責和義務是進行勸阻、制止，法律和業主大會并沒有授權其可直接提起民事訴訟，按照物業公司與業主簽訂的《小區業主臨時公約》，其權利義務應由業主承受，物業公司并非該臨時公約的權利義務相對人，也不是相關權利義務的承受主體。因此，當有業主未遵守公約承諾時，應由相關業主或業主委員會提起民事訴訟，物業公司無權以合同相對人的身份起訴要求業主承擔違約責任。
案例分析：
住在頂層或靠近其他公共空地的業主，經常會往公共空間打主意，改造公共用地并占為己有，不僅影響了小區的整體景觀形象，也侵害了其他業主的權益。物業公司對這種行為應及時進行制止，制止無效情況下應在規定時間內報告房屋行政管理部門，也可建議相關業主或業主委員會提起民事訴訟進行維權。
案例20：裝修管理案例分析
案例介紹：
某小區物業管理處規定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門關閉，以便裝修管理人員隨時檢查。一天，管理處工作人員在例行巡查過程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內有施工的聲音，于是推門而入。發現裝修工人在滿是易燃物的施工現場吸煙，并且沒有按規定配備必要的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時通知保安人員將裝修施工負責人帶到管理處接受處理。不久，業主知道了此事。遂投訴管理處工作人員在未經業主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業主和裝修施工人的合法權益。同時表示將訴諸公堂。
注：
1、該戶業主未簽署《裝修管理服務協議》。
2、管理處認為施工單位違反了該小區裝修安全管理規定，要對其作出相應的處罰。
案例分析:
1、本案例中物業管理工作人員的行為，似乎是在根據相關法規和合同認真履行自己的職責和義務，制止違規裝修行為，消除安全隱患，維護廣大業主的共同利益，從表面看好象是合情、合理、合法的。可是，本案例中物業管理工作人員以裝修管理為由，在未經業主(所有權人)同意的情況下對私家住宅堂而煌之地“推門而入”。這一行為顯然有違我國憲法關于公民的合法財產以及人身權益不受侵犯的法律規定，侵犯了業主的合法權益，確有侵權之嫌。
2、物業管理人員在現場發現裝修施工人員的違規事實和安全隱患以后，按照相關法規的規定，將施工負責人帶到管理處接受處理(比如向其告知禁止行為和注意事項，發放〈違章整改通知書〉要求限期整改等)，并沒有限制該負責人的人身自由的主觀故意和事實情節，不構成所謂的“非法滯留”。當然，如果這時出現施工人員拒絕到管理處處理的情況，物業管理人員也可以采取服務上門的方式履行“告知禁止行為和注意事項”以及其他法定義務。
3、《物業管理條例》第四十七條規定：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。可見物業管理企業沒有行政處罰權，不能對施工單位“作出相應的處罰”。
4、業主未簽署《裝修管理服務協議》并不能說明業主沒有履行《物業管理條例》第五十三條規定的“事先告知物業管理企業”的義務，因為“事先告知”不一定以簽署協議為載體。也不構成業主對其住宅進行裝修的先決條件，這是業主的權利(在不違章的情況下)。
案例21：早期介入越早越好
案例介紹：
某房產開發公司于1997年末立項開發浦東某地區的一個中高檔商品住宅小區，隨即便選聘了一家物業管理公司早期介入該項目的設計、施工與安裝工程。物業管理公司非常重視早期介入，本著做發展商“好參謀、好幫手、好朋友”的服務理念，專門成立了由公司物業管理部和工程設備部負責人組成的項目組，深入項目工地，查閱擴初設計方案和其它設計資料，與房產開發公司的項目領導、工程技術人員達成一致，很快拿出了早期介入工作計劃和工作方案，經開發商認可后迅速開展了工作。項目組在早期介入的一年中，立下“兩會一單”制度，堅持參加開發商的項目專題會議和工程例會，從保障業戶的未來利益、有利于物業銷售和售后物業管理出發，先后發出工作聯系單25張，對工程建設中的各種問題提出了71條意見和建議，其中大部分意見或建議被發展商采納，既提高了工程質量，又降低了工程成本，還避免了事后大量難以彌補的終生遺憾。另外，項目組還配合“開發商”擬制了《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《住宅使用公約》、《業戶手冊》、《前期物業管理服務委托合同》等大量的文件，組織策劃了《前期物業管理總體方案》、《業戶入伙實施方案》、《物業管理處籌建方案》、《物業管理各項費用預算》等前期物業管理的準備工作。由于“開發商”站得高、看得遠，物業管理公司服務理念正確、關系處理得當，充分發揮了自身的優勢，使得該項目如期完成了建設過程和竣工、接管驗收;實現了一邊小區施工，一邊業戶入伙，物業管理服務從高起點出發，向著高標準方向努力。兩年后很快成為上海市物業管理的一個樣板樓盤，各地前來參觀學習的房產開發公司和物業管理公司絡繹不絕。切身的體驗使房產開發公司和物業管理公司都一致認為：物業管理的早期介入是非常重要的和非常必要的，而且介入越早越好，這對物業的產權人、開發銷售者和管理服務者都極為有利。
案例分析：
本案例從總體上描述了物業管理早期介入的重要性和必要性，我們認為無論是房地產開發商、物業管理公司，還是兩者的行政主管部門都是應該積極推廣和倡導的。
物業管理的早期介入對開發商的好處很多。首先，作為開發商在開發建設中需要一個好參謀，特別是需要聽取熟知其產品、能反映產品使用人需求的物業管理公司的意見，從而最大限度地完善自己的產品、最大限度地降低開發建設成本、最大限度地促進產品銷售。其次，開發商在開發建設中需要一個好幫手，特別需要有專業經驗的物業管理公司，協助其解決建房過程中發生的各種各樣的問題，如工程監理問題、設備選型與安裝問題、業戶入伙問題、售后服務問題、工程遺留問題等等。另外，開發商需要一個事業上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業，開發銷售更多更好的樓盤，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來，芝麻沾手西瓜溜掉。物業管理的早期介入對物業管理公司非常重要。通過早期介入，物業管理公司可以從未來潛在業戶的立場，盡早地了解工程項目的客觀情況，促使開發商糾正設計施工中大量的不當之處，避免潛在業戶使用物業、房產公司銷售物業、物業管理公司管理物業中發生不盡的煩惱與遺憾。同時，物業管理公司可以及時做好業戶入伙與前期物業管理的準備，實現物業管理服務的高起點、高標準，使廣大業戶受益。
物業管理的早期介入對房產開發與物業管理的行政主管部門來說也是值得重視的管理環節。行政主管部門需要培育與規范市場，希望房產開發公司開發建設越來越多的優質樓盤，希望物業管理公司為業戶提供越來越好的優質服務，希望房產開發公司與物業管理公司優勢互補，而物業管理的早期介入正好是一個理想的結合點，因此，推廣和倡導物業管理的早期介入無疑對這兩個相關行業的健康發展將起到積極的作用。
案例22：業主住房被盜，物業公司應否賠償
案例介紹：
某小區業主李某，上班回家后發現自己的住房被盜賊光顧，房內的財物損失上萬元，盜賊已經逃之夭夭，負責小區安全的保安沒能提供有力的線索，門衛也沒有陌生來訪人員的登記記錄。李某認為，物業公司與小區業主簽訂的合同中承諾小區為封閉式管理，自己交納了物業管理費，自己住宅的安全卻沒有得到保護，于是將物業管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。該盜賊供認自己是從小區的一個忘記上鎖的側門進入小區行竊的。
案例分析：
這幾年因財產被盜業主被殺，把物業管理公司推上被告席的訴訟已不鮮見，司法界對此觀點各異，爭論非常激烈。《物業管理條例》似乎對此問題也做了規定，即“物業管理公司未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”但是在日常的案件中，未能破的案例更多，《物業管理條例》的規定在實踐中較難操作。其原因首先是物業管理公司提供的服務性質應加以明確，是僅僅對公共設施設備的管理，還是負有保護業主人身財產安全之責;其次，什么樣的服務就應當獲得什么樣的報酬，權利義務應當對等。物業管理公司收取的物業管理費是否包括了保護業主人身財產安全的費用;第三，承擔法律責任必須以行為人主觀上有過錯為前提，只有在法律有明確規定的情況下才能適用無過錯原則。而業主被盜或被殺，物業管理公司未必就一定負有不可推卸的責任。因此法律界人士認為在物業服務合同中應明確物業管理公司的權利義務，只有在有過錯的情況下物業管理公司才應當承擔與己不利的法律后果。
本案例因為有竊賊的供詞，所以過錯責任非常明晰。法庭認為，物業公司與小區業主簽訂的合同中承諾小區為封閉式管理，而小區的一處側門卻沒有鎖上，小區的物業管理公司沒有很好地履行職責，屬于違約行為，而這與李某的失竊有直接的因果關系，應該賠償李某相應的損失。
解決方法
物業管理公司出現安全方面的問題，其損失最大。這是因為物業管理公司一方面社會信譽受到極大的損害，另一方面還要進行經濟賠償，名利雙失。因此，在物業管理實踐中，安全管理就顯得極為重要。
物業管理公司做好安全工作就抓好以下幾項工作：保安隊伍的建設;安全管理制度的制定和落實;日常的監督和巡查;電子報警系統的投入等。這樣才能保證管理轄區的安全，樹立物業管理公司的良好社會形象。