【違章建筑是違章也是借口？】能否成為業主不交物業費的理由？
案例引入 張三系某小區業主，與某物業公司簽訂前期物業管理協議一份，協議約定由某物業公司為張三位于小區內面積為155.62平方米的房屋提供物業服務，張三應在交房之日起按建筑面積每平方1.3元/月向物業公司交納管理服務費。 自2017年1月至2019年12月，張三累計欠付物業費共計7283元（155.62平方米×1.3元/平方米×36個月）。物業公司曾在張三的入戶門處張貼物業費催繳提示，但張三仍未交納，物業公司為維護自身合法權益，遂訴至人民法院，請求判決張三支付從2017年1月至2019年12月拖欠的物業服務費7281元并承擔本案的訴訟費用。 對此，張三辯稱未交納物業公司訴請的費用系因為小區內有一個違章搭建的房屋，已經嚴重影響到了自己的房屋價值和生活，物業公司把違章建筑問題處理后就交納物業費。 小區有違章建筑，能否成為業主不交物業費的理由呢？ 法院認為，物業公司作為案涉小區的物業服務企業，其所提供的物業服務并非針對特定業主，而是涉及整個案涉小區及全體業主，小區內的每一業主都應為其享受的物業服務支付相應對價。張三作為案涉小區的其中一戶業主，其已實際享受了物業公司提供的物業服務，理應向物業公司支付物業服務費。張三以物業公司未對其提出的違章建筑問題進行積極、有效的處理而拒付物業服務費，依據不足，而且該建筑物是否屬于違法建設及如何處理，應由相關行政管理部門負責處理，不屬于人民法院民事訴訟審理的范圍，張三可另循法律途徑解決，而不能以此理由拒交物業費。 案例總結 《民法典》第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業公司為業主提供了管理服務，業主理應向物業公司繳納物業費。業主違章搭建，改變房屋使用性質等現象是屬于公共秩序和公共事務管理上的瑕疵。物業公司不是行政機關，其也不享有行政執法權，對于小區內的違章建筑，物業公司沒有權利去進行擅自拆除，故業主以此為由拒交物業費沒有法律依據。 《民法典》第九百四十二條規定，對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。因此，物業公司雖然沒有行政執法權去拆除小區內的違章建筑，但是不代表物業公司就沒有責任義務在。對于小區內的違章建筑，物業公司首先應當要勸阻搭建違章建筑的業主停止搭建并及時拆除，在勸阻無效的情況下，應積極向有關職能部門進行反映并協助處理。 律師建議
物業公司是遏制私搭亂建的第一道防線。 首先，物業公司在簽訂物業合同時應增加約束業主對私搭亂建的相關條款，使物業公司在行使管理權時有規定可依。 其次，物業公司可以通過公示欄、廣播、標語等形式向業主和物業使用人告知相關法律法規及違法后果。 再次，在私搭亂建發生后，應當采取勸告、阻攔、批評教育等方式切實履行制止義務。 最后，對于一些可能無法制止的私搭亂建，應當及時向有關行政主管部門報告并協助處理。