一是取得《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《竣工驗(yàn)收備案表》，符合收房條件的。對(duì)于存在的其他問題，在《商品房買賣合同》約定的房修期限內(nèi)，開發(fā)商有義務(wù)做好維修工作。同時(shí)，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律法規(guī)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格，且維修部分不嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房者不得以房屋未維修完成而拒絕收房。二是未取得《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《竣工驗(yàn)收備案表》的。經(jīng)符合資質(zhì)的質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確實(shí)不合格的，業(yè)主有權(quán)利拒絕收樓。買房人是否收房屬于商品房買賣合同關(guān)系，不屬于物業(yè)服務(wù)合同調(diào)整的范圍。購(gòu)房合同中有關(guān)于購(gòu)房者沒有正當(dāng)理由而不接收房屋的約定。常見的約定是：“入住通知送達(dá)7日內(nèi)，購(gòu)房者沒有接收房屋的，從第8日起視為房屋已經(jīng)實(shí)際交付，房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任歸購(gòu)房者承擔(dān)，房屋的物業(yè)管理費(fèi)及其它的費(fèi)用也由購(gòu)房者來承擔(dān)。”但是上述約定的前提是開發(fā)商交付的房屋符合合同約定的交付條件。因不符合交付條件而產(chǎn)生的責(zé)任由開發(fā)商來承擔(dān)。業(yè)主要求先驗(yàn)房后辦理手續(xù)應(yīng)該根據(jù)交樓應(yīng)急方案里規(guī)定的措施來處理。1、向業(yè)主解釋：房屋品質(zhì)是值得信賴的，我們每一次交付房屋都經(jīng)過許多步驟的驗(yàn)證，而且每間房屋都具有質(zhì)保期。我們?cè)诜课菁s定交房日期前一段時(shí)間都會(huì)舉辦業(yè)主開放日，讓業(yè)主先驗(yàn)房，提出整改意見，確保在收房當(dāng)天完美交付。并且在收房手續(xù)辦理之后依然可以驗(yàn)房維修，保證業(yè)主的利益。盡量說服業(yè)主先辦手續(xù)，后看樓。2、如果業(yè)主態(tài)度強(qiáng)烈，有可能發(fā)生極端事件，應(yīng)該向上級(jí)匯報(bào)。由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)，讓業(yè)主先看樓，再辦理相關(guān)手續(xù)。《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。維修期限有明確的規(guī)定，而且在兩書中也有約定質(zhì)保期限，在質(zhì)保期范圍內(nèi)我們會(huì)積極配合修理，房屋既然有使用就有老舊，房屋的免費(fèi)維修年限不可能是永久，已過維保期就不會(huì)再免費(fèi)維修。配套設(shè)施是開發(fā)商提供且在規(guī)劃局進(jìn)行過備案的，與物業(yè)公司無關(guān)。若業(yè)主覺得配套設(shè)施不全，可在成立業(yè)委會(huì)后，由業(yè)委會(huì)提出增加及改造，業(yè)主大會(huì)通過提案方可實(shí)行。同時(shí)我們物業(yè)服務(wù)中心后期將根據(jù)園區(qū)的需求對(duì)配套設(shè)施進(jìn)行合理的增加或篩減。是否允許裝設(shè)太陽能熱水器，主要視物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主在物業(yè)管理公約中是否有約定；其次要看太陽能熱水器的安裝是否構(gòu)成對(duì)墻面、頂層或鄰居空間的占用或破壞而定。在保證自身安全的情況下與業(yè)主解釋，安撫業(yè)主情緒，盡量將業(yè)主帶到經(jīng)理室，不要在客服中心爭(zhēng)吵，同時(shí)通知客服主管、管理處經(jīng)理到現(xiàn)場(chǎng)。不能與業(yè)主拒理力爭(zhēng)，態(tài)度蠻橫激怒業(yè)主。業(yè)主在住宅內(nèi)飼養(yǎng)家禽屬于違規(guī)行為，物業(yè)并無強(qiáng)制清理權(quán)力，但有告知、勸阻的義務(wù)，處理此類問題時(shí)應(yīng)注意適當(dāng)引導(dǎo)、多方協(xié)調(diào)、留存痕跡、及時(shí)報(bào)告。
1、《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》第三十三條：按國(guó)家行政建制設(shè)立的市的市區(qū)內(nèi)，禁止飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、兔、羊、豬等家畜家禽；因教學(xué)、科研以及其他特殊需要飼養(yǎng)的除外。而第三十五條規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自飼養(yǎng)家畜家禽影響市容和環(huán)境衛(wèi)生的，由城市人民政府市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門或者其委托的單位，責(zé)令其限期處理或者予以沒收，并可處以罰款。2、《物權(quán)法》第八十三條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè) 費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。第一步：物業(yè)管家通過電話與業(yè)主進(jìn)行初步交談，通話時(shí)可委婉向業(yè)主表示，不宜直奔主題；
第二步：若業(yè)主未聽從物業(yè)公司工作人員勸阻，可上門溝通，向業(yè)主委婉表達(dá)飼養(yǎng)家禽對(duì)公共環(huán)境的不利影響，同時(shí)也會(huì)破壞和諧的鄰里關(guān)系；
第三步：若業(yè)戶仍拒絕整改，物業(yè)可協(xié)同居委會(huì)管理人員共同上門溝通，引導(dǎo)業(yè)主遵守法律法規(guī)，這不僅是配合物業(yè)和居委會(huì)的工作，更是為建設(shè)和諧家園出一份力量，最終受益的還是業(yè)主；第四步：對(duì)于拒不配合的業(yè)戶，建議在執(zhí)行第三步后張貼整改通知并拍照留存。向相關(guān)執(zhí)法部門報(bào)告，必要時(shí)配合執(zhí)法部門采取相應(yīng)整改措施。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。在小區(qū)內(nèi)自家窗戶上張貼廣告的行為屬于不合理的物業(yè)使用行為，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)制止其行為，并有權(quán)向有關(guān)部門報(bào)告。同時(shí)屬于損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為，物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)進(jìn)行管理。屬于計(jì)劃停水停電的應(yīng)提前24小時(shí)通知業(yè)主（住戶）、各工作單位，在各樓棟、大堂公告欄及小區(qū)電子顯示屏發(fā)布通知。對(duì)相應(yīng)設(shè)備進(jìn)行正常檢修維護(hù)，向業(yè)主（住戶）耐心 解釋取得支持配合。短時(shí)間停水的，應(yīng)利用生活水箱臨時(shí)供水，如長(zhǎng)期停水，應(yīng)與供水、消防等單位聯(lián)系，解決供水問題。停電的應(yīng)啟動(dòng)自備發(fā)電機(jī)，保證重點(diǎn)公共部位和共用設(shè)施設(shè)備的臨時(shí)供電。突發(fā)停水停電，物業(yè)服務(wù)中心要齊心協(xié)力，目標(biāo)一致，統(tǒng)一指揮，立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案。1、遇到媒體前來小區(qū)采訪，切忌刻意地進(jìn)行阻攔，更不能因此而與記者發(fā)生沖突。如果記者要求采訪業(yè)主，則應(yīng)當(dāng)盡量將其與業(yè)主隔離開來；萬一不能成功，要注意打聽采訪的具體內(nèi)容。2、有禮貌的請(qǐng)記者朋友前往客服中心辦公室，并第一時(shí)間上報(bào)部門經(jīng)理和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人親自接待。3、在接待記者來訪時(shí)，首先請(qǐng)記者出示《記者證》和《采訪證》，以辨別其真實(shí)身份。同時(shí)，務(wù)必交換各自名片，以摸清記者的具體工作單位和職務(wù)等信息。4、打聽記者采訪的用意和目的。同時(shí)，無論記者什么來意，都不可以接受采訪和發(fā)表任何的言論。如果有需要，請(qǐng)告訴記者，請(qǐng)與集團(tuán)品牌中心聯(lián)系采訪事宜。5、接待完記者后，立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，告知其采訪記者的身份、聯(lián)系電話、工作單位、職務(wù)及具體來訪意圖。根據(jù)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，進(jìn)行下一步的工作。1、生日慶祝：當(dāng)天發(fā)送生日祝福短信，業(yè)主生日當(dāng)天，專屬物業(yè)管家會(huì)為業(yè)主送上生日祝福，同時(shí)提醒業(yè)主家人不要忘記送上生日的祝福。2、生子/結(jié)婚慶祝：如果業(yè)主遇到“生子/結(jié)婚”需要慶祝時(shí)，物業(yè)根據(jù)業(yè)主需求提供禮賓服務(wù)，專屬物業(yè)管家會(huì)為業(yè)主特別策劃，如在主入口擺放彩色拱門，設(shè)置禮賓儀仗隊(duì)、設(shè)置慶祝水牌、公告欄張貼喜慶告示等，彰顯喜慶氣氛，體現(xiàn)尊貴感。業(yè)主檔案是保密的，當(dāng)有其他業(yè)主需要詢問時(shí)，我們應(yīng)該禮貌的拒絕，并向其解釋我們的業(yè)主檔案是保密的，不經(jīng)業(yè)主允許不能向其他人提供；遇到業(yè)主詢問公司領(lǐng)導(dǎo)的電話時(shí)，要問清業(yè)主有什么事情，詳細(xì)記錄，而后向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反饋，不能將公司領(lǐng)導(dǎo)的電話告知業(yè)主，如果業(yè)主詢問投訴電話，記錄清楚投訴的內(nèi)容，如果實(shí)在解決不了，將客服主管或管理處經(jīng)理電話告知。1、“安全、經(jīng)濟(jì)、合理、實(shí)用”原則。2、“能修則修、應(yīng)修盡修、以修為主、全面保養(yǎng)”的原則。3、對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采取不同維修標(biāo)準(zhǔn)的原則。房屋維修只能在房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行，后來的維修風(fēng)格必須與原建風(fēng)格保持一致，各種材料也要與原來使用的保持差不多的水平；房屋維修涉及各個(gè)單位、千家萬戶，項(xiàng)目多而雜，因而房屋維修量大面廣、零星分散；房屋維修由于要保持原有建筑風(fēng)格要設(shè)計(jì)意圖，人少工作多，因此，維修技術(shù)要求 相對(duì)于建造同類新建工程來講要高。《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程為大修工程。凡需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來設(shè)計(jì)等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程。物業(yè)管理處收取維修服務(wù)費(fèi)的高低是根據(jù)維修的難易程度，維修時(shí)間的長(zhǎng)短及同類小區(qū)有償服務(wù)收費(fèi)價(jià)格來進(jìn)行制定的。物業(yè)管理只涵蓋公區(qū)部分，戶內(nèi)維修收取費(fèi)用是合理合法。同時(shí)我們管理處公示了有償服務(wù)收費(fèi)價(jià)格，所以有償服務(wù)價(jià)格的制定是合情合理的。沒有理由賠償。但物業(yè)管理部門應(yīng)該根據(jù)設(shè)備設(shè)施采取必要的巡視和維護(hù)責(zé)任，避免由于維護(hù)不當(dāng)造成電路故障等問題。把握以下兩個(gè)原則，結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)業(yè)主解釋：1、天臺(tái)屬于公共區(qū)域，天臺(tái)上安裝的信號(hào)塔屬于共用設(shè)施設(shè)備，根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》：業(yè)主不得占用、損壞本物業(yè)的公共部位、共用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)具有對(duì)本物業(yè)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、修繕、服務(wù)和管理的義務(wù)和權(quán)利。2、目前沒有任何證據(jù)表明基站天線輻射會(huì)對(duì)人體產(chǎn)生影響，在目前的生活中電磁輻射普遍存在。電視、電磁爐、手機(jī)的日常使用，都會(huì)產(chǎn)生輻射，所以沒有必要對(duì)基站輻射產(chǎn)生恐慌。有些人認(rèn)為基站輻射會(huì)導(dǎo)致疾病，其實(shí)完全是心理作用。如果業(yè)主對(duì)解釋不認(rèn)可，可以適當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主，并要求通信公司提供相應(yīng)的信號(hào)塔安全鑒定報(bào)告。若業(yè)主情緒激動(dòng) 堅(jiān)持認(rèn)為信號(hào)塔輻射會(huì)對(duì)身體造成傷害，強(qiáng)烈要求拆除，根據(jù)“誰主張、誰舉證”的原則，可要求業(yè)主提供相關(guān)部門的鑒定報(bào)告。總結(jié)：信號(hào)塔的輻射量目前為止沒有證據(jù)表明其會(huì)對(duì)人體健康造成不良影響，處理此類問題時(shí)應(yīng)把握原則，以解釋安撫為主，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況靈活處理。1、如果園區(qū)整體信號(hào)不好，多戶業(yè)主反應(yīng)信號(hào)差，物業(yè)方需與通信運(yùn)營(yíng)商溝通了解信號(hào)差的詳細(xì)原因，以便及時(shí)進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)工作并向業(yè)主做好解釋。案例：天津恒大綠洲項(xiàng)目信號(hào)差問題長(zhǎng)期未解決，物業(yè)經(jīng)與移動(dòng)、聯(lián)通、電信三大通信商溝通后得知，共性原因?yàn)椋盒盘?hào)塔、基站數(shù)量不夠，三大通信商都表示正在檢測(cè)、調(diào)試網(wǎng)絡(luò)線路，增設(shè)基站，請(qǐng)用戶留意信號(hào)變化。2、適當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主向通信商反應(yīng)信號(hào)差問題，如存在戶內(nèi)信號(hào)極差甚至完全無信號(hào)的情況，可要求通信公司技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)，予以針對(duì)性解決；業(yè)主持續(xù)反映信號(hào)問題會(huì)在一定程度上加快通信商增設(shè)信號(hào)塔和基站的速度。3、積極聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)通信公司在園區(qū)內(nèi)增設(shè)基站等增強(qiáng)信號(hào)的通信設(shè)備，根據(jù)項(xiàng)目情況可適當(dāng)向業(yè)主匯報(bào)跟進(jìn)進(jìn)度，做好解釋。?聲明：此文版權(quán)歸原作者所有，若有來源錯(cuò)誤或者侵犯您的合法權(quán)益，您可通過公眾號(hào)后臺(tái)與我們?nèi)〉寐?lián)系，我們將及時(shí)進(jìn)行處理。
